В столичной мэрии родился оригинальный проект освобождения земельных участков под застройку

Правительство Москвы нашло способ борьбы с дефицитом свободных земельных участков в столице. Городскими властями разрабатывается программа по преобразованию наземных линий электропередачи (ЛЭП) в кабельные. Как заявил руководитель департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы Александр Ремизов, в результате этого через 6-7 лет в Москве должно освободиться под застройку порядка 5 тыс. га. Однако участники рынка и представители владельца московских ЛЭП – АО «Мосэнерго» – сомневаются в реальности этих планов: трансформация наземных ЛЭП в кабельные слишком дорога, а освободившиеся участки в большинстве своем будут мало привлекательны для коммерческой застройки.

Перспектива получить под застройку 5 тыс. га земли в городской черте весьма заманчива для столичных риэлтеров, так как в последние годы они повсеместно сталкиваются с дефицитом площадей. Свободных участков под строительство крупных объектов в Москве практически не осталось. А в центре города таковых нет вообще. Соответственно, и стоимость земли очень высока. На Остоженке, например, цена квадратного метра участка с объектами под снос доходит до 8 тыс. долл., в районе Полянки – 4 тыс. долл. И программа перевода ЛЭП под землю родилась в городском правительстве не случайно – возможностей дальнейшего освобождения участков для застройки также немного. «Ресурсом пока остаются территории промзон (около 15% территории Москвы) и вдоль МКАД, где уже осуществляются городские программы развития, – сказала RBC daily генеральный директор компании Leeds Property Group Елена Флоринская. – А 5 тыс. га – это около 4,6% территории всего города».

По мнению экспертов, инициатива московского правительства заслуживает внимания, однако предугадать выгоды проекта пока очень сложно. «Самое важное – где расположены участки, с которых собираются убирать ЛЭП, насколько эти участки будут привлекательны для застройщика, – сказал RBC daily директор департамента складской недвижимости Colliers International Рубен Алчуджян. – Мое, правда пока основанное только на интуиции, мнение, что из 5 тыс. га порядка 4 будут мало востребованы, так как после перевода ЛЭП под землю останутся по большей части длинные узкие участки, на которых мало что можно построить. Думаю, интересными для коммерческой застройки будут порядка 300–500 га. Это, конечно, немало, однако ситуацию на рынке кардинальным образом не изменит». Елена Флоринская также считает, что в масштабах города вывод на строительный рынок участков, где сейчас расположены ЛЭП, не сыграет особой роли. «Там, где земля дорогая, – цены не снизятся; там, где земля не востребована и цены низкие, – новые участки могут быть не интересны», – отмечает она. К тому же, по признанию участников рынка, появление даже большого количества «пятен» под застройку вряд ли изменило бы рыночную ситуацию, если схема их распределения останется прежней. Не секрет, что сегодня распределение зачастую идет отнюдь не рыночными методами, и инвестиционные конкурсы выигрывают компании, имеющие хорошие связи. Однако Елена Флоринская считает, что замена наземных линий электропередач на кабельные – вопрос не только освобождения земли, но и часть политики муниципальных властей по модернизации хозяйства города. Например, можно было бы заменить подстанции на более мощные, изменить их количество, более эффективно разместить ЛЭП. Поэтому целесообразность преобразование московских ЛЭП зависит в первую очередь от общей экономики проекта.

В московском правительстве пока о подробностях программы рассказать не смогли. «Пока мы не готовы комментировать эту ситуацию, – заявила RBC daily пресс-секретарь департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы Райфа Биткова. – Действительно, в нашем департаменте подобный план созрел, но идея преобразования ЛЭП появилась совсем недавно и пока детально не проработана». Соответственно, не удалось узнать и планы по дальнейшему использованию освободившейся земли. По словам Райфы Битковой, обсуждение программы в московском правительстве намечено на первую половину следующей недели, после чего планируется провести переговоры и с «Мосэнерго».

В «Мосэнерго» идею перевода воздушных ЛЭП под землю восприняли весьма скептически. Отказаться от переговоров «Мосэнерго» не может, так как землей под ЛЭП владеет московское правительство. Но, по мнению представителей компании, эта идея в сегодняшних условиях – маловыполнимое начинание. «Безусловно, высвобождение земли в городе для строительства – дело хорошее, – отметил в разговоре с RBC daily пресс-секретарь АО «Мосэнерго» Михаил Коротков. – Но перевод наземных ЛЭП под землю – очень дорогостоящее мероприятие. На сегодняшний день прокладка 1 км кабельной линии обходится не менее чем в 100 млн руб. В черте города – около 1 тыс. км ЛЭП. Путем нехитрых вычислений можно легко подсчитать предполагаемую стоимость данных работ. Очевидно, что при нынешнем финансировании реализация этого проекта невозможна, а при целенаправленном финансировании она может занять не менее 20-25 лет. При реализации подобных программ существует много сложностей и нюансов, которые в обязательном порядке должны быть учтены. Иначе это грозит превратиться в такие нашумевшие проекты, как перенос сибирских рек, и стать историческим анекдотом».