Можно ли сделать ипотеку дешевле роста цен

Официальные данные статистики утверждают, что в Российской Федерации рост стоимости недвижимости не превышает 24-26% в год. Если же ориентироваться на наблюдения из собственной жизни и опыта, весьма знающих риэлтеров и экономистов, он составляет 40-50% в год – не ниже.

Надо отметить, что эти же специалисты готовы поделиться с нами своими выкладками и расчетами, ориентированными на так называемый «средний класс». В нашем случае, мы говорим о семьях с доходом, не превышающем 25 тыс. рублей в месяц, проживающих не в Питере и не в Москве…

Итак, согласно официальным данным, рост стоимости однокомнатной квартиры, оцененной в 1 млн. рублей, в год составит 260 тысяч рублей, а по оценкам наших специалистов – 400-500 тысяч рублей, согласно реальному росту стоимости недвижимости.

Максимальная сумма, которую семья с ежемесячным доходом в 25 тысяч рублей может откладывать на приобретение жилья или же, например, на погашение кредита, составляет 15 тысяч рублей. Путем простых математических вычислений мы получаем интереснейший результат. Откладывая в течение года по 15 тысяч рублей в месяц, семья накопит 180 тысяч рублей, тогда как цена на квартиру с первоначальной - в 1 млн. рублей возрастет на 260-500 тысяч рублей за тот же год. То есть рост стоимости жилья с лихвой покрывает всю накопленную сумму. И, заметьте, мы при этом ни словом не обмолвились о ежегодном росте официальной инфляции, а она, как ни борется с ней правительство, в этом году составляет более 11%.

Каков итог? Для большинства семей «среднего класса» самостоятельные накопления на недвижимость просто невыгодны. Позволить себе такую роскошь могут лишь весьма состоятельные люди, которых в нашей стране не так уж много!Однако, наш собеседник – риэлтор предлагает другой пример видения ситуации и ведения дел на рынке недвижимости и ипотеки.

Почти 3 года назад он приобрел однокомнатную квартиру в областном городе за 400 тысяч рублей, часть из которых, а именно 250 тысяч рублей, составляет кредит банка с ежемесячной выплатой процентов в размере 4100 рублей (по ставке 18% годовых без основного долга). Здесь нужно уточнить, что первоначально кредит оформлялся на 350 тысяч рублей, но при покупке 100 тысяч рублей оказались лишними и были погашены досрочно, что и позволило в течении более чем 3 лет в ежемесячном платеже опускать погашение основного долга.

Не более шести месяцев назад он снова приобретает квартиру, но в другом регионе РФ. На этот раз цена покупки составляет уже 800 тысяч рублей. А схема расчетов остается прежней: 100 тысяч рублей – бремя самого покупателя – то есть собственные средства, а 700 тысяч рублей составляют кредит банка. Здесь отметим, что ставка кредита на 20 лет снизилась до 12%. Теперь уже ежемесячный платеж, включающий в себя и проценты по кредиту, и сумму основного долга, возрастает до 10 тысяч рублей.

В результате, общая сумма кредитов почти 1 млн. рублей, ежемесячные погашения их в размере 15 тысяч рублей, а с момента наступления срока погашения основного долга по первому кредиту, этот платеж увеличится до 18 тысяч рублей.Ситуацию слегка выправляет одновременная сдача квартиры в аренду, что компенсирует около 6 тысяч рублей. Но, тем не менее, чистый расход по сделке 9-12 тысяч рублей, что ниже уже рассчитанных нами 15 тысяч, которые семья должна направлять на погашение кредита или для накопления на покупку квартиры.

Следуя несложным логическим рассуждениям, погашение суммы кредитов на 1 млн. рублей при платеже каждый месяц в 15 тысяч рублей займет 15 лет. Только на уплату процентов наш заемщик вынужден направлять около 120 тысяч рублей в год.Но, - возражает нам риэлтор, - в активе две квартиры, одна из которых уже отрабатывает свои проценты! Обе они растут в цене, а как мы уже говорили, ежегодный рост цены на недвижимость существенно превышает затраты по обслуживанию банковских кредитов.

Так, например, цена первой из приобретенных квартир за прошедшие годы возросла почти в 3 раза. Еще через полгода ее цена, по расчетам, составит уже 1 млн.300 – 1 млн. 400 тысяч рублей. И что же дальше? А опыт, подчеркнем, бесценный опыт, заключается в следующем.

Через полгода, а именно к этому моменту общий срок работы квартиры, как актива, составит 3 года, продав ее по расчетной цене, можно погасить кредиты в сумме около 1 млн. рублей, зафиксировать прибыль в размере от 300 до 400 тысяч рублей и жить «именно сегодня и именно сейчас» в собственной квартире, стоимостью к тому моменту, уже не меньше 1 млн. 600 тысяч рублей. Из рассказа нашего собеседника можно сделать пару весьма оптимистических выводов.

Во-первых, предложенная схема погашения кредитов противоречит общепринятым представлениям о том, как тяжело и непосильно бремя кредита. Да, 3 года семейный бюджет среднестатистической семьи скудел, но лишь на минимальную сумму для погашения кредита. А это позволило нашему герою не очень сильно урезать себя в желаниях и возможностях.

Во-вторых, как известно с древних времен, все – яд, все – лекарство, весь вопрос в дозе! Во всем должна быть мера! Правильный расчет своих доходов, корректное планирование движения собственных денежных средств, прогнозирование и определение оптимальной схемы погашения кредита на перспективу от трех до пяти лет, делает возможным не только погашение взятых на себя финансовых обязательств без лишних усилий, но и весьма вероятным получение прибыли. Что и требовалось доказать: кредит можно сделать дешевле роста цен на недвижимость! Важно хорошо знать специфику рынка и правила игры.