"Материнская" ипотека Москве не грозит

«Семейный капитал" для рынка недвижимости- что слону дробина. Итак, свершилось то, о чем давно говорили. Уже год в России родившим второго ребенка начисляется материнский капитал, который, впрочем, можно использовать лишь через три года. А теперь эти капиталы можно будет вложить в жилье. Разберемся в двух аспектах: что смогут приобрести семьи с двумя детьми и окажет ли этот приток капитала влияние на рынок недвижимости.

Премьер Виктор Зубков подписал постановление правительства РФ, утверждающее правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. Согласно документу, средства материнского капитала (250 тыс. рублей), получаемого семьей после рождения второго или последующего ребенка, можно будет направить на первый взнос по ипотеке или погашение кредита, а также на строительство жилого помещения.

Надо заметить, что буквально все регионы России отмечают резкий всплеск рождаемости в этом году, точные цифры будут ближе к февралю. Социологи размышляют о том, что оказало такое влияние – несколько лет стабильности в стране, щедроты государства или какие-то другие факторы. А мы попытаемся понять, действительно ли эти деньги могут быть направлены на рынок недвижимости, и что на нем можно будет приобрести, исходя из сегодняшних реалий (через 2-3 года ситуация может радикально поменяться, но вряд ли в сторону удешевления).

250 тысяч рублей, измеренных в дачных домиках

У компании "Зодчий", которая держит вполне низкие цены и известна в общем своим "качеством", можно за эти деньги купить садовый дом (из строганного профилированного бруса 90х109 мм) под названием "Уют БС-100 ЛК" (249 660 руб.). В эту цену входит столбчатый фундамент (дом фактически стоит на столбиках), первый этаж высотой 220 см, а мансарда – 210 см, общая площадь дома составляет 37,52 кв.м. Возводится он за 5 дней, что можно считать рекордом для сборно-щитовых домов. Жить зимой в нем нельзя, за эти деньги компания возводит буквально только стены, а все внутреннее оснащение дома хорошо, если обойдется в такую же сумму – список дополнительных опций может потянуть и 1 млн. руб.

Но даже для строительства этого небольшого жилища, занимающего 4 на 6 метров, надо иметь небольшой участок земли, как минимум 2 сотки. В ближнем Подмосковье это стоит как минимум 10 тыс. долларов еще (да еще придется поискать участок в 2 сотки), в других регионах – чуть поменьше, но речь идет тоже о нескольких тысячах. И не забудьте добавить сумму на подведение коммуникаций, хотя бы электричества – без него все же жизнь вообще даже уже не деревенская…

В общем, если оценивать влияние этих цифр на рынок загородной недвижимости, то ими можно спокойно пренебречь – как величиной, просто несоизмеримой со срединной ценой дома в Подмосковье в 500 тыс. долларов. Особенно с учетом того, что заявления на материнский капитал пока исчисляются всего лишь десятками тысяч.

250 тыс. рублей, направленные на ипотеку

Сразу оговоримся, что о квартире в Москве можно забыть сразу – 10 тыс. долларов не составят даже и 10% от стоимости минимальной "однушки", а ведь еще есть расходы на получение кредита, страхование и пр. Поэтому, чтобы быть реалистичными, рассмотрим Подмосковье.

Сейчас банки дают кредит как минимум с 15%-ным первым взносом, но, будем надеятся, что через год-другой ситуация, связанная с ипотечным кризисом в США, позабудется, и кредит можно будет взять с 10% взносом. Тогда семья из 3 или 4 человек сможет себе позволить квартиру за 100 тыс. долларов, или 2млн. 500 тыс. руб. (на сопутствующие расходы придется отдельно занимать или откладывать).

Что сейчас можно купить за эти деньги?

К примеру, "двушку" в Лыткарино в 4-этажном кирпичной доме общей площадь 42 квадратных метра с 6 метровой кухней. Если же разговор вести о трехкомнатной квартире – а именно такая нужна семье с двумя детьми, то в лучшем случае речь будет идти о Звенигороде, а на самом деле скорее всего Электрогорске, Можайске или Апрелевке – то есть городах вне престижной 25-километровой зоны от МКАД. Причем цены в Подмосковье растут сейчас несколько быстрее, чем в Москве, и поэтому граница с каждым годом будет отодвигаться на несколько километров, а то и десятков.

Что до требований к заработку отца семейства (при наличии двух детей, скорее всего, он будет единственным добытчиком, то он должен быть не ниже 2 тыс. долларов), чтобы он смог получить ипотечный кредит на сумму 90 тыс. долларов. Выплаты будут варьироваться в зависимости от того, на какой срок взят кредит.

К примеру, если воспользоваться калькулятором банка "ВТБ-24", который сейчас предлагает одни из лучших условий кредитования, то под зарплату 2 тыс. долларов банк готов выдать кредит на 15 лет в размере 92 тыс. долларов и процентной ставкой 11,2%.

Отметим, что такой доход – далеко не редкость в Москве, однако в Московской области доходы существенно ниже – примерно в два раза. Но из вышеозначенных городов еще можно каждый день ездить в столицу на работу, а вот скажем из Тулы – уже не получится.

Оценивая влияние, которое может повлечь за собой использование материнского капитала именно для этой цели, можно отметить, что на московский рынок жилья оно не окажет никакого влияния, а вот подогреть подмосковный рынок вполне может. Чтобы дать более точную оценку, надо понимать, какое количество денег окажется в руках населения на начало 2010 года и соотнести его с объемом рынка, в том числе ипотечного кредитования. Еще один прекрасный способ оценить возможное влияние материнского капитала на рынок недвижимости того или иного города – соотнести его со средней ценой квадратного метра, и если на эту сумму можно купить хотя бы 6 метров жилья (минимальный размер одной комнаты, а заодно и санитарная норма площади для одного человека), то тогда можно говорить о его применимости к рынку жилья в данном регионе. В ином случае – это просто дробинка для слона, которая не меняет соотношения сил – кто мог купить квартиру по ипотеке и без материнского капитала, тот и останется на рынке.