Офисы на пике спроса

В 2008 году объемы ввода новых офисных площадей в Петербурге увеличатся почти в два раза по сравнению с прошлым годом и составят порядка 470 тыс. кв. м. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные РБК daily. Это ответ рынка недвижимости города на спрос, который возникает из-за выхода на рынок города новых крупных компаний. По прогнозу наибольшее развитие получит офисный класс А, но класс В будет превалировать в общем объеме предложения, опережая высший сегмент в три раза.

На конец 2007 года обеспеченность качественными офисными площадями составит чуть менее 250 кв. м на 1 тыс. жителей. Это в несколько раз меньше, чем в европейских столицах. При этом в Петербурге основная масса офисных площадей до сих пор состоит из помещений нецелевого профиля, переоборудованных под новые цели. В 2007 году он вырос на 15—20% по сравнению с прошлым годом. Объем предложения составил 1,3 млн кв. м.

По мнению участников рынка, пока ощущается дефицит качественных офисов — класса А и В. Но эксперты прогнозируют в 2008 году бум в этом сегменте. «Объем офисов класса А и В увеличится почти в два раза. Наибольшее развитие получит класс А, увеличив долю с 7 до 15%. Класс В будет превалировать в общем объеме предложения, в три раза опережая высший сегмент», — считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank в Санкт-Петербурге Полина Макаренко. Но насыщения на этом рынке не предвидится, поскольку заполняемость качественных площадей составляет 97% и останется такой же высокой ближайшие два-три года из-за возрастающей деловой активности.

Из-за обострения конкуренции на рынке офисов в ближайшее время возможно замедление роста арендных ставок. Сейчас на офисные помещения класса А ставки находятся в диапазоне 500—1020 долл. за 1 кв. м в год (включая эксплутационные расходы, без НДС), класса B — от 300 до 580 за 1 кв. м с той же оговоркой. По прогнозу санкт-петербургских экспертов Knight Frank, рост арендных ставок в 2008 году может составить 10—15%.

Еще одна тенденция в данном сегменте — стремление бизнес-центров за пределы исторического центра. В городе уже четко выражена тенденция вывода офисов в зону Пулково-3, в район КАД и в Приморский район, поближе в «Морскому фасаду».

«Скорый ввод ЗСД поможет разбить изолированность Васильевского острова, сделав его более доступным и привлекательным для деловой аудитории», — прогнозирует управляющий партнер «АйБи Групп» Сергей Игонин.

Одним из основных факторов стремления офисов на периферию является острая нехватка парковочных мест в городской черте. Проектов офисной недвижимости, которые в достаточной степени обеспечены парковками, единицы. Эта проблема имеет объективные экономические предпосылки, поскольку строительство паркинга — достаточно затратное и низкодоходное мероприятие. Кроме того, в центре города земельных участков под парковки нет. Подземные паркинги — перспективная идея, но это дело далекого будущего.

В целом эксперты отмечают, что рынок офисов Петербурга по-прежнему сильно отличается от столичного. Отличие связано в первую очередь с различиями в моделях, принципах ведения бизнеса в двух городах и менталитетом граждан. «В Москве люди стремятся зарабатывать деньги и постоянно действуют. В Петербурге между словом и делом обычно проходит не один месяц.

Все дело в нежелании рисковать и платить. Подобная нерешительность петербургских девелоперов не позволяет им пока создавать сильные объекты, способные конкурировать со столичными», — отмечает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Тем не менее в 2007 году в городе было заявлено несколько знаковых офисных проектов. В их числе Electric City (ЛСР). Это МФК площадью 340 тыс. кв. м, который будет построен в 2011 году. Офисная составляющая будет представлена бизнес-центрами класса А и займет более половины площадей. Кроме того, правительство Петербурга приняло решение о передаче на инвестиционных условиях двух участков общей площадью 2,6 га на Малоохтинском проспекте компании Setl City и банку «Санкт-Петербург». Площадь делового квартала класса А составит около 150 тыс. кв. м. Также был дан официальный старт проекту «Набережная Европы», инвестором которого выступает ВТБ. Стоимость строительства оценивается примерно в 1 млрд долл.