Рынок торговой недвижимости Петербурга приближается к насыщению

Активность петербургских девелоперов в сегменте торговой недвижимости пошла на спад. Эксперты отмечают, что существует риск насыщения рынка. В 2007 году в городе было введено порядка 700 тыс. кв. м торговых площадей и их общий объем достиг 3,2 млн кв. м. В 2008 году эти темпы сохранятся. Потенциально собственники земельных участков рассматривают возможность диверсификации проектов и строительства не просто торговых, а многофункциональных комплексов.

По данным аналитиков, реальные денежные доходы петербуржцев за 2007 год возросли на 7,8%, что благоприятно отражается на развитии рынка торговой недвижимости. Но пик активной застройки в секторе «ритейл» Петербурга уже пройден. Он пришелся на 2006 год, когда объем торговых площадей в городе удвоился и составил 2,5 млн кв. м. (По обеспеченности современными торговыми площадями Петербург более чем в полтора раза обогнал Москву). В 2007 году прирост в секторе составил 65% к уровню предыдущего года. Это примерно 720 тыс. кв. м (GLA — около 530 тыс. кв. м). Доходность в торговом секторе сейчас составляет 14—16%. Но по причине насыщения рынка ожидается некоторое замедление инвестиционной активности в данном сегменте и в ближайшие два года доходность в нем снизится до 12—15%. «Новые площади заполняют сети, уже вошедшие на рынок. Приток новых операторов незначителен», — отмечает руководитель отдела торговой недвижимости «Кnight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер. Динамика арендных ставок в торговых комплексах пока находится в рамках инфляции. Базовые ставки для якорных арендаторов составляют до 500 долл. за 1 кв. м. в год, а для операторов торговых галерей — до 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м. Большее влияние на них оказывает не изменение ситуации на рынке города, а колебание курса доллара.

Конкуренция за покупателей и арендаторов на рынке торговой недвижимости продолжает расти на фоне достижения рынком точки равновесия. В ближайшие годы проблемы ждут торговые комплексы, расположенные в местах с низкими пешеходными и транспортными потоками. Поэтому уже наметилась тенденция к смещению торговых объектов на городскую периферию, поближе к покупательскому трафику. «Ожидается еще один виток ажиотажного строительства торговых комплексов в районе КАД. Это перспектива 2008 года», — считает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. В ближайшее время также произойдет укрупнение новых торговых центров. Город ждет появление ритейл-парков и многофункциональных комплексов.

При этом масштабы строительства небольших торговых объектов районного уровня в Петербурге не сократятся. «Пока не во всех районах города эта ниша полностью закрыта», — сообщил генеральный директор «АйБи Ритейл» Дмитрий Бердиган.

Эксперты также отмечают растущую популярность ритейл-объектов, в которых предполагается соседство торговой и развлекательной функций. Как заявил управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский, сейчас на долю развлечений (она может быть представлена в виде мультиплекса, фитнес-центра, боулинга, аквапарка, бильярдного зала, ночного клуба, залов игровых автоматов и даже океанариума) приходится 10—15% стандартного торгового комплекса Петербурга. Но уже через два-три года, в зависимости от местоположения объекта, эта доля будет колебаться от 20 до 50%. «В любом случае девелоперы вынуждены делать более интересные проекты, объединяя под одной крышей разные виды товаров и услуг и «затачивая» концепции под целевого покупателя. Теперь успех торгового предложения будет зависеть от нюансов. Это повышает роль консультантов, которые могут еще на стадии идеи обратить внимание девелопера на сильные и слабые стороны задуманного проекта», — отметил директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков.

Что касается знаковых проектов 2007 года, то, по мнению аналитиков петербургского бюро Colliers International, среди них выделяются масштабами планы компании «Еврогарден» по созданию сети садовых центров под названием «Зеленая страна».

Первый из них откроется в следующем году на Таллиннском шоссе. Девелопер «Эталон ЛенспецСМУ» начал строительство ТК «Аура» площадью около 14,3 тыс. кв. м между Приморским шоссе и Лахтинским проспектом. Открытие запланировано на осень 2008 года. А компания «Старт» объявила о планах в течение пяти-шести лет открыть 50 строительных гипермаркетов по всей России. Два из них появятся в 2008 году в Петербурге, на Богатырском проспекте и улице Руставели.