Закон об обратной ипотеке еще не принят, но страсти вокруг него уже разгорелись

В последнее время всё чаще возникают споры по поводу возможного принятия закона об обратной ипотеке. Суть его в том, что пенсионеры могут в обмен на ежемесячные или разовые выплаты закладывать квартиры под гарантии государства.

Они могут постепенно получить даже полную стоимость недвижимости, а их наследникам после дальнейшей продажи банком квартиры не достанется почти ничего – только разница между суммой кредита и стоимостью квартиры.

О намерении внести законопроект об обратной ипотеке на рассмотрение в Госдуму в конце прошлого года заявил член Бюджетного комитета Совета Федерации Александр Починок.

«Для расчета размера пособия нужна будет и медэкспертиза, и при этом человеку скажут, сколько ему осталось»

Суть механизма в том, что при заключении договора недвижимость выступает в роли залога. Чтобы определить сумму кредита, банк должен оценить квартиру потенциального заемщика. В будущем квартира будет продана, а если банк при этом не покроет свои расходы по кредиту, то разницу ему доплатит государство. Кредитор получает ежемесячные платежи и до конца продолжает жить в своей квартире.

С одной стороны, это кажется разумным. Средний размер пенсии редко бывает выше прожиточного минимума и вынуждает пожилых людей, особенно лишенных поддержки близких, кое-как перебиваться. Зато, как правило, у них есть квартиры, причем в дорогих районах. А цены на них таковы, что в обмен на залог своего жилья человек может получить солидную доплату – по разным данным, в среднем от тысячи долларов в месяц.

Но есть и неприятные моменты. Если вычесть сопутствующие расходы банка, которые лягут на плечи пенсионера, – расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры, страхование титула собственности, – то, вероятно, заемщику останется немного.

Кроме того, наследники смогут получить заложенную квартиру после смерти владельцев, если выплатят банку залог с процентами. Иначе жилье выставят на торги и им достанется сумма, оставшаяся после его продажи и возвращения долга банку. Любви близких к пожилым родственникам это не добавит и жилищную ситуацию в стране не улучшит.

По поводу еще не принятого закона разгораются страсти, и далеко не все согласны, что он обернется благом для пенсионеров. Например, депутат Госдумы Иван Грачев считает, что основная идея этого законопроекта – лишить пожилых людей своего жилья.

«Эта идея в разных интерпретациях живет долгое время, в особенности в Москве, где стоимость квартир достигает полумиллиона – миллиона долларов. Думаю, реализация этого закона, если он будет принят, выльется в то, что пенсионеров будут попросту вытряхивать из их квартир в короткие сроки», – поделился он.

Грачев напомнил, что подобные механизмы в муниципалитетах уже есть. Владелец квартиры получает социальное обслуживание в обмен на завещание недвижимости муниципалитету. Такие услуги предлагают и сотни агентств.

Правда, это большой риск, как и при заключении договора ренты с частным лицом, поскольку вторая сторона может содействовать скорейшему уходу пенсионера в мир иной.

«В случае введения обратной ипотеки у банков появится интерес, чтобы их клиент, простите, как можно меньше жил, чтобы не платить ему ипотечные проценты. Поэтому я не рискнул бы разворачивать предлагаемую схему. Она может ухудшить положение малообеспеченных граждан», – считает депутат.

В том, что обратная ипотека не имеет ничего общего с улучшением условий жизни граждан, уверена и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Слишком много вопросов вызывает реализация будущего закона.

«Как банк будет оценивать квартиру и определять величину надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии, что на момент смерти его клиента через несколько лет квартира останется ликвидной? Поэтому стоимость жилья оценщики уменьшат раза в два», – уверена она.

Для расчета размера пособия нужна будет и медэкспертиза, и при этом человеку скажут, сколько ему осталось, что по меньшей мере неэтично.

По словам вице-президента МАИН, даже для классической ипотеки в стране не хватает денег, каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках. А потому вряд ли для нового эксперимента банки найдут средства.

Кроме того, никому не нужны судебные тяжбы с наследниками, которые могут настаивать на «невменяемости» родственников в момент подписания договора. В банках пока никак не реагируют на законопроект.

«По состоянию на сегодняшний день, когда речь еще идет только о возможном внесение законопроекта на рассмотрение в Госдуму, рано говорить о том, что обратная ипотека сможет стать продуктом, интересным для ипотечных банков, – считает директор по маркетингу специализированного ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова. – Здесь очень много вопросов, учитывая особенности российского законодательства».