Ипотека становится жестче

В 2008 году минимальный первоначальный взнос по некоторым видам ипотечных кредитов, закладные по которым рефинансируются через федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) должен подняться до 20-30%. Раньше он составлял 10% процентов. Однако за последнее время риски при выдаче ипотечных займов существенно увеличились.

Такие выводы эксперты делают на основе анализа письма генерального директора федерального АИЖК Александра Семеняки (№ 20306-АС от 7.12.2007). В нем говорится о существенном изменении условий рефинансирования закладных (см. справку «О чем говорится в письме»).

Взнос увеличен

Эксперты предполагают, что основным последствием этого письма станет то, что алтайские банки и некредитные организации, работающие по федеральным ипотечным стандартам (к их числу относятся «Ипотечный дом», «Алтайская ипотечная корпорация», «Мосстройэкономбанк», «Зернобанк», «Алтайкапиталбанк» и др.), будут вынуждены поднять или уже подняли первоначальный взнос по кредитам повышенного риска. Второй вариант для них - вообще отказаться от работы по стандартам АИЖК.

Чтобы соотношение «кредит/залог» не превышало 80%, первоначальный взнос по кредиту должен составлять как минимум 20%. Но его могут поднять и до 30%. Правда, некоторые эксперты отмечают: чтобы банки увеличили первоначальный взнос, недостаточно одного письма. Необходимо также внести изменения в так называемые «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» АИЖК.

Некоторые представители банков говорят, что повышение первоначального взноса уже произошло. Так, руководитель сектора ипотечного кредитования управления кредитных и финансовых операций «Алтайкапиталбанка» Наталья Конюкова сообщила, что АИЖК уже увеличил минимальный первоначальный взнос до 20%, причем по всем видам кредитов. В краевом «Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (АЖИК) от подробных комментариев отказались.

Подстраховаться хотят многие

Необходимо отметить, что повышение первоначального взноса по ипотеке уже произошло и в некоторых коммерческих банках, работающих по собственным ипотечным программам. Так, начальник отдела организации продаж розничных продуктов банка «Возрождение» Владимир Мальцев сообщил, что их банк увеличил первоначальный взнос до 20% еще в начале декабря прошлого года. Аналогичным образом вырос первоначальный взнос по ипотеке в «Фор-Банке».

Но некоторые коммерческие банки размер первоначального взноса сохранили. Среди них Алтайсбербанк, ВТБ 24, банк «Региональный кредит» и др. До сих пор остаются на рынке банки, выдающие ипотечные кредиты и без первоначального взноса. Однако это скорее исключение из правил, чем закономерность.

Основной причиной увеличения первоначального взноса Владимир Мальцев называет ипотечный кризис в США, который произошел в середине прошлого года и оказал влияние на российские банки. Стоимость международных кредитных ресурсов для них увеличилась.

Как полагает риэлтор агентства недвижимости «Сибирская корона» Надежда Челяпина, банки увеличили первоначальный взнос, чтобы быть более уверенными в возврате кредитов. Специалист отдела ипотеки агентства недвижимости «Дом» Галина Батыгина называет увеличение первоначального взноса по ипотеке закономерной тенденцией и объясняет это так. Банки пытаются минимизировать риски, связанные с невозвратом ипотечных кредитов. Для этого они принимают и другие меры: уменьшают срок кредитования, требуют, чтобы у заемщика была недвижимость в собственности. Еще одно важное требование к заемщику - наличие высшего образования. Если его уволят с одной работы, то он должен иметь возможность быстро найти другую.

Обычно наблюдается закономерность: чем выше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже проценты по кредиту. И тогда возникает вопрос - не вызовет ли увеличение взноса некоторое понижение размера процентных ставок? Владимир Мальцев полагает, что такое вряд ли произойдет. Хотя зависимость между размером первоначального взноса и процентной ставкой будет сохраняться. Однако некоторые эксперты предполагают, что в 2008 году процентные ставки по ипотечным кредитам могут и снизиться.

О чем говорится в письме

«Во исполнение рекомендаций Наблюдательного совета Агентства по улучшению качества портфеля закладных Агентство провело анализ портфеля на предмет выявления факторов, критичных к уровню просрочек и дефолта. По результатам анализа кредитами повышенного риска признаны кредиты (займы) со следующими характеристиками на дату предложения Агентству: ОСЗ (остаток ссудной задолженности. - Прим. «ВД») более или равен 1,5 млн. рублей и к/з (кредит/залог; отношение размера заемных средств к стоимости заложенного имущества. - Прим. «ВД») более или равно 80%. Выкуп таких кредитов с декабря 2007 года будет агентством ограничен. С января кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 году, выкупаться Агентством не будут».