Закрытые фонды открываются для мелких инвесторов

Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе гарантируют по меньшей мере сохранность средств инвестора. Это один из факторов инвестиционной популярности этого актива. Но рост цен поднял порог первоначальных вложений на высоту, недосягаемую для массового инвестирования. Выход есть - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Недаром они занимают третье место в мире по капитализации среди финансовых инструментов, уступая лишь рынкам акций и облигаций. В России такие фонды пока остаются экзотикой. Но лед тронулся.

По мнению большинства экспертов, фонды недвижимости, по сути, стали для застройщиков альтернативой долевому строительству и банковским кредитам на строительство. Причины этого вполне очевидны. Во-первых, столкновение застройщиков и дольщиков, неизбежное, если следовать букве закона о долевом строительстве, в ЗПИФН невозможно.

Управляющие компании будут единственным и при этом квалифицированным дольщиком. При этом ПИФы недвижимости могут работать в любых сегментах рынка: инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, в покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду, земли и т.д. Во-вторых, важное преимущество фондов недвижимости - налоговые льготы.

«По закону ЗПИФН - это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Так что все доходы, полученные от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы фондом в новые проекты без уплаты налога на прибыль», - поясняет ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продаже пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу - подоходный налог. В результате ажиотажный рост стоимости недвижимости вызвал рост ЗПИФН с 78 в 2006 году до примерно 240 в настоящее время. Сегодня на российском рынке практически каждый четвертый паевой фонд - ЗПИФН.

Есть у таких ПИФов и недостатки. Во-первых, банки не выдают кредиты под залог паев ЗПИФа недвижимости. Во-вторых, продать пай можно либо при ликвидации фонда (обычно через три - пять лет), либо другим пайщикам фонда. Наконец, паи ЗПИФН, как правило, имеют более высокую стоимость, чем паи отрытых паевых фондов.

Однако в ближайшее время ситуация может измениться. По словам экспертов, все больше фондов недвижимости, не аффилированных с крупными компаниями, предпочитают привлекать средства частных инвесторов, выводя свои паи на биржу. Правда, из двух десятков фондов, чьи паи котируются на российских биржах, регулярные торги идут лишь с паями половины из них. Наиболее популярными являются паи фондов "Югра фонд недвижимость" (УК "Регион Эссет Менеджмент"), "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог"), "Инвесткапитал - фонд недвижимости" (УК "Инвестиционный капитал"). При этом, как правило, число ежедневных сделок составляет в среднем не более 10, однако объем торгов может составлять 5-15 млн рублей. Исключением являются паи фонда "Интерра", с которыми заключаются 30-50 сделок в день. Летом компания произвела дробление паев, в результате их стоимость оказалась сравнима со стоимостью акции РАО "ЕЭС России". Как отметил Антон Кузин из Национальной лиги управляющих, это позволяет торговать паями на бирже большому числу мелких инвесторов. Вместе с тем при проведении допэмиссий паев фонда управляющая компания ставит нижнюю планку в 2 млн рублей, тем самым отсекая совсем уж мелких пайщиков.

ЗПИФН делятся на рентные, девелоперские и смешанные. Рентных фондов у нас пока немного, они приобретают в собственность недвижимость и получают доход от сдачи ее в аренду. По мнению экспертов, такие фонды более надежны и прозрачны, но их доходность не особенно высока - около 15-25%. Большинство ЗПИФов недвижимости на нашем рынке - девелоперские. Такие ПИФы могут обеспечить доходность более 30% годовых, но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. Аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков отмечает, что в прошлом году серьезный импульс в развитии ЗПИФов недвижимости получили фонды, наполняемые земельными участками.

Наиболее активно торговля фондами недвижимости - REIT´s (Real Estate Investment Trusts) осуществляется азиатскими, американскими и британскими банковскими институтами. Биржевые обороты крупнейших REIT сопоставимы с оборотами голубых фишек. Это и наше будущее, считает председатель правления УК "Арсагера" Василий Соловьев. И кризис на рынке ипотечных закладных в США этому не помешает.