Складское неустройство

Если в прошлом году в Москве и Подмосковье было введено в строй 1,2 млн кв. м складских помещений, то в 2008 г. можно ожидать всего 600 000 кв. м, утверждает Егор Дорофеев, руководитель отдела складов и производства Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. В этом году построят 550 000-600 000 кв. м при заявленных 1,2-1,3 млн кв. м, согласен Николай Дицман, руководитель отдела маркетинга «Евразии логистик».

«Нестабильность на финансовых рынках, а также рост стоимости стройматериалов привели к тому, что строительство нескольких объектов как в Москве, так и в регионах либо перенесено, либо заморожено», — говорит Максим Шакиров, региональный директор отдела индустриальной складской недвижимости Colliers International. Перенесен на 2009 г. ввод очереди «Северного Домодедова» («Евразия логистик»), на конец 2008 г. — очереди «Ленинградского терминала» (MLP), приводит примеры Дорофеев. В отчете Knight Frank на конец 2007 г. говорится, что MosCityGroup отказалась от строительства логистического парка Eco Logistics (400 000 кв. м) рядом с аэропортом «Внуково».

Напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют складское строительство, объясняют участники рынка. «Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас банки ужесточили требования по выдаче кредитных средств», — говорит Иван Ситников, гендиректор компании «Росевродевелопмент».

Признают проблему и банки. У банков сейчас преобладает фондирование на среднесрочный период — 1,5-2 года; они стараются избегать девелоперских проектов, как и вообще длинных инвестиций, рассказывает Алексей Панин, руководитель блока корпоративного кредитования Промсвязьбанка. Условия кредитования девелоперских проектов, по его словам, ужесточились: для заемщика это должен быть профильный бизнес, он должен уже вести не менее трех проектов, иметь собственный капитал, историю, имя и т. д. Промсвязьбанк, говорит Панин, сейчас кредитует те девелоперские проекты, договоры по которым были подписаны еще в конце 2007 г., а новых клиентов старается активно не привлекать.

Осторожное поведение банков обусловлено дефицитом средств, ожиданием, что этот дефицит вырастет весной, когда начнутся большие налоговые платежи; банки сокращают кредитование высокорискованных проектов, к которым относится и девелопмент, соглашается Андрей Мальцев, зампред правления Оргрэсбанка. Спрос заемщиков вырос колоссально за счет оттока из банков, которые сейчас не имеют достаточно средств на такое кредитование, добавляет Евгений Ретюнский, член правления банка UniCredit. В результате, по его словам, произошел взлет ставок: сейчас ставкой LIBOR + 7% уже никого не удивишь. «UniCredit продолжает кредитовать девелоперов; желающих получить деньги очень много»,- говорит Ретюнский.

Шакиров из Colliers International оценивает потребность Московского региона в складских площадях в 2008 г. в 0,7-1 млн кв. м. Таким образом, дефицит может составить от 100 000 кв. м. Тем не менее эксперты не ждут резкого роста арендных ставок. «В прошлом году средняя ставка в складских комплексах составляла $125 за 1 кв. м в год, в этом мы ожидаем $140 за 1 кв. м, говорит Дорофеев. Специалист по исследованиям рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова прогнозирует повышение ставок на уровне инфляции. Владимир Авдеев, партнер S. A. Ricci / King Sturge, — не более чем на 10%. Дицман из «Евразии логистик» утверждает, что при текущих ставках в 90-100 евро рост в этом году может составить 30%.

Ретюнский из UniCredit напоминает, что сложности с кредитованием испытывают не только девелоперы складской недвижимости. Но в отличие от другой коммерческой недвижимости — офисов, торгово-развлекательных центров — в складском сегменте меньше крупных игроков, объясняет Игорь Богородов, глава представительства Raven Russia в России. Другую причину, по которой кризис ликвидности сказался прежде всего на складах, называет Дицман — высокий порог входа в этот бизнес: складов дешевле $50 млн не бывает. Есть и психологический момент: офис на Садовом кольце банкирам ближе и понятнее, чем склад в дальнем Подмосковье, полагает коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. «Ужесточение требований банка касается только слабых проектов. Деньги будут получать лишь качественные объекты, что является положительным фактором для рынка», — заключает Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank.