Ставки по ипотеке в РФ вырастут неизбежно, но незначительно

Стоимость ипотечных кредитов для граждан России в текущем году будет неизбежно увеличиваться в связи с кризисом на международных финансовых рынках и ростом цены заемных средств для банков, считают опрошенные РИА Новости аналитики.

Ипотечный кризис США, разразившийся в августе прошлого года, привел к серьезным финансовым проблемам в мире. Многие крупные международные банки и инвесткомпании понесли значительные финансовые потери, в частности, из-за неудачных вложений в ипотечные ценные бумаги.

Подобные институты начали пересматривать свои инвестиционные стратегии, выводить средства из рискованных активов, в том числе, развивающихся стран, снизили до минимума объемы новых инвестиций. Международный рынок корпоративных ценных бумаг, таких как еврооблигации и бонды, выпускаемые в рамках секьюритизаций, закрылся для большинства эмитентов. У многих российских банков и компаний возникли трудности с рефинансированием.

Сильнее всего пострадали федеральные и московские банки среднего звена, у которых основная часть пассивов планировалась к формированию за счет иностранных займов. Получить подобные кредиты им было либо в принципе невозможно, либо их цена значительно отличалась от планируемой. Привлечь средства могли лишь крупные госбанки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк), либо банки с иностранным участием, причем те, чьи материнские компании не испытывали трудностей с деньгами.

В связи с ростом стоимости денег и трудностями в их получении, "ряд банков ужесточил требования к заемщикам или повысил ставки по ипотеке, а некоторые вообще отказались от этого продукта", напоминает директор департамента розничных банковских продуктов "Абсолют Банка" Эмиль Юсупов. И действительно, уже в середине августа 2007 года Москоммерцбанк - один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования, объявил об увеличении ставок, банк "ВТБ 24" ужесточил условия выдачи займов, а "Русский стандарт" вовсе прекратил предоставление жилищных ссуд.

"Кризис повлиял и продолжает оказывать достаточно сильное влияние. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования. Все это последствия простого факта - стоимость привлечения ресурсной базы банков повысилась достаточно серьезно", - сказал первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

По мнению аналитиков, ждать тенденции к снижению цены ипотечных кредитов в ближайшие два года не стоит. "Впервые с момента появления ипотеки в России ставки по ней пошли не вниз, а вверх", - сказал Юсупов. Он добавил, что в этом году не сбудутся прогнозы о снижении стоимости жилищных займов, которые были сделаны до кризиса в США. "Скорее всего, напротив, мы ожидаем незначительного увеличения ставок по ипотеке", - сказал он, не уточнив, на сколько могут вырасти проценты по этим кредитам.

Мнения о том, что стоимость жилищных кредитов вырастет несильно, придерживаются большинство экспертов. "Повышение цен на ипотеку, скорее всего, будет незначительным", - предположил руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. По его мнению, стоит ожидать роста ставок на 0,5-1 процентного пункта.

Кроме увеличения стоимости ипотечных займов, аналитики прогнозируют и ужесточение прочих условий предоставления таких кредитов. В первую очередь, это связано с тем, что банки стремятся минимизировать риски и возможные потери в условиях и так непростой ситуации с ликвидностью и рефинансированием. По словам представителя Городского ипотечного банка, могут быть ужесточены такие параметры кредитования, как условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита, показатели кредитоспособности заемщика (то есть критерии, по которым клиент относится к той или иной категории риска, а именно стаж работы на последнем месте, занимаемая должность, наличие недвижимости в собственности, объем среднемесячной заработной платы за несколько последних месяцев и т.д.).

"Главным итогом (международного финкризиса), на мой взгляд, стало возвращение российских банков к пониманию важности тщательной оценки платежеспособности каждого потенциального заемщика, а также адекватности предмета залога", - сказал Исеев. Если раньше, по его мнению, банки уделяли больше внимания росту объемов своих кредитных портфелей, то теперь они больше пекутся об их надлежащем качестве. "Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух "столпов" ипотечного кредитования может вызвать трудности с рефинансированием портфеля", - добавил он. Существуют и оптимисты, которые видят в более пристальном контроле банков за заемщиками положительные стороны для самих клиентов.

"Я бы сказала, что условия не ужесточаются, а приводятся к разумным нормам, которые позволяют банкам контролировать свои риски, сохраняя при этом приемлемый уровень доходности", - предположила вице-президент по развитию бизнеса банка "ДельтаКредит" Динара Юнусова.

"Кризис оказывает не такое сильное влияние на российский ипотечный рынок в целом, кроме того, это влияние нельзя назвать негативным", - сказал представитель Альфа-банка. Он добавил, что "в сложившейся ситуации можно прогнозировать повышение здоровой конкуренции, а, следовательно, качества кредитов у всех российских банков, что выгодно как клиентам, так и самим игрокам рынка, поскольку такие портфели легче рефинансировать".

"Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг - а эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования, а значит и повышения привлекательности таких ссуд для потребителя", - сказал Исеев. Опрошенные РИА Новости аналитики также дали краткие прогнозы о том, как будет изменяться рынок ипотечного кредитования в России в ближайшие год-два.

"Я думаю, рост рынка будет меньшим по сравнению с 2007 годом, но все равно достаточно сильным (35-50%). Насколько изменятся процентные ставки - зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних", - сказал представитель Городского ипотечного банка. "Развитие рынка ипотеки будет происходить в основном за счет регионов - городов "второго эшелона", - предположил эксперт из Альфа-банка. По его словам, до 80% кредитов будет выдаваться в рублях, а самый популярный срок составит 15 лет.

Наиболее позитивный прогноз у специалиста из банка "ДельтаКредит". "Основная тенденция, которую хотелось бы выделить - это бурный рост российского рынка ипотеки, что вполне естественно, учитывая, что сейчас он находится в самом начале своего развития", - сказала Юнусова, добавив, что ипотека сегодня переживает "золотые времена".

Вице-президент банка объяснила это тем, что с одной стороны, в стране существует огромный неудовлетворенный спрос на улучшение жилищных условий, с другой, меняется мышление россиян: все больше граждан укрепляются в сознании того, что собственное жилье, приобретенное даже при помощи кредита - это выгодно. "Спрос, подкрепленный растущими доходами населения, рождает предложение, поэтому я не сомневаюсь, что у российской ипотеки перспективное будущее", - заключила она.

Несколько банков в 2008 году уже успели изменить условия своих ипотечных программ, а кто-то заявил о намерении сделать это.

Так, совсем недавно - в начале февраля, банк "ВТБ 24" повысил ставки по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте в среднем на 0,5 процентного пункта. Одновременно банк поднял максимальный срок таких займов до 50 лет. Решение скорректировать процентные ставки в банке объяснили ситуацией на международных рынках капитала и увеличением стоимости денежных ресурсов. В начале 2008 года Альфа-банк повысил ставки по всем программам жилищного кредитования в среднем на 0,5-1 процентного пункта. При этом банк "ДельтаКредит" в феврале снизил стоимость ипотеки в долларах на 0,5%.

Глава Сбербанка Герман Греф в середине февраля сообщил, что в банке в настоящее время обсуждается вопрос корректировки процентных ставок как по вкладам, так и по кредитам. При этом Греф не уточнил, по каким именно видам займов и депозитов будут изменены ставки и как сильно.