Завлечь покупателя

По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», в 2007 г. было введено 525 100 кв. м торговых площадей (арендопригодная площадь — 421 800 кв. м). Это почти вполовину меньше, чем в 2006 г. Общий объем предложения на рынке составил 3,1 млн кв. м, GLA — 2,3 млн кв. м. Снижение темпов ввода руководитель проектного отдела Astera St. Petersburg Александр Волошин объясняет переносом сроков сдачи ряда объектов. Например, на 2008 г. отложен ввод первой очереди ТРК «Северный молл» (Meinl European Land).

Аналитики Colliers International утверждают, что введенная в 2007 г. арендопригодная площадь равна 498 000 кв. м, а общий объем торговых объектов на конец 2007 г. составил 3,2 млн кв. м.

Почти треть (26,2%) введенных площадей — в составе специализированных торговых центров и гипермаркетов. На 2008 г. заявлено открытие ТЦ товаров для дома «Зеленая страна», «Старт», «Интерио», «Аура» совокупной площадью более 120 000 кв. м. Среди наиболее крупных торгово-развлекательных центров, открывшихся в 2007 г.: «Пулково-3» (70 000 кв. м, «Уют»), «Радуга» (90 000 кв. м, Vinci Construction Grands Projets), «Континент на Байконурской» (43 818 кв. м, ХК «Адамант»).

В 2008 г. открылись и планируются к запуску МФК «Атлантик Сити» (109 000 кв. м, «Атлантик»), «Невский колизей» (100 000 кв. м, Margheri Group), «Лето» (107 761 кв. м, «Система-галс Северо-Запад»), «Словацкий дом» (101 000 кв. м, ГК «Ташир»).

В 2008 г. будет введено около 730 000 кв. м торговых площадей, из них 600 000 кв. м придется на торгово-развлекательные центры, прогнозирует замдиректора департамента Colliers International Роман Евстратов. По информации специалистов «Knight Frank Санкт-Петербург», в 2008 г. планируется ввод 878 000 кв. м, а Волошин из Astera St. Petersburg говорит об 1 млн кв. м.

Если девелоперы построят обещанное, это приведет к росту конкуренции на рынке торговой недвижимости, прогнозируют аналитики. Поэтому на первый план выходит проработка концепции новых ТРЦ и эксклюзивная развлекательная составляющая, говорит Волошин. Например, в торгово-развлекательных комплексах «Лето», «Осиновая роща», «Словацкий дом» предусмотрен каток. В «Невском колизее» — зона отдыха «Ривьера» площадью 20 000 кв. м.

Чтобы создать успешный проект, девелоперы вынуждены ориентироваться на более узкую целевую группу и выделять значительную долю площадей под непрофильную и менее доходную «функцию», например аквапарк, добавляет руководитель отдела торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер.

На 2008 г. заявлен ряд проектов многофункциональных комплексов — Волошин прогнозирует, что их число будет расти, а коммерческая часть в них — увеличиваться. Например, в «Новой Голландии» наряду с гостиницей, офисами, магазинами планируется создать дворец фестивалей, камерный концертный зал и открытый амфитеатр на берегу озера.

Дефицит земельных участков в центре города приводит к масштабной застройке торговыми центрами периферийных районов, говорит Сендер. Земельным резервом для девелоперов Евстратов называет участки вдоль набережных, где находятся промышленные зоны, еще один вариант, по его мнению, — выход на региональные рынки.

Постепенное насыщение рынка привело к замедлению темпов роста арендных ставок. В 2007 г., по данным Colliers International, они выросли в долларах на 4-8% для якорных арендаторов и на 17-20% для бутиковой зоны. В зависимости от объема арендуемой площади и товарной группы средняя ставка составила для якорей $100-400 за 1 кв. м в год, для прочих — $300-3000 за 1 кв. м в год. В 2007 г. на рынок вышли новые бренды: Real, Quiksilver Russia, Finn Flare, Burberry.

Средний прирост арендных ставок был в пределах инфляции и составил 13-15%, сообщает Волошин. Схожие данные приводит «Knight Frank Санкт-Петербург» — 8-15%. В 2008 г. рост ставок не превысит 10-15%, прогнозирует Волошин. Сендер заявляет об увеличении цены аренды на 8-15%.

Арендные ставки на встроенные торговые помещения в 2007 г. выросли на 30%, информирует Волошин. По его словам, их предложение растет меньшими темпами, а спрос стабильно высок. Значительную долю арендаторов составляют московские ритейлеры, готовые за большие деньги арендовать наиболее ликвидные помещения, говорит Волошин. Рекордным, по данным Astera St. Petersburg, стал рост арендных ставок на Невском проспекте: за 2007 г. они увеличились почти на 100%.