Главный критерий доступности ипотеки

Последнее время ведется очень много разговоров относительно того, что ставка по ипотечным кредитам в России слишком высока. По мнению критически настроенных граждан, именно размер ставки по кредиту является главным критерием определяющим уровень доступности ипотеки. Однако специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что размер ипотечной ставки является далеко не главным параметром среди тех, на которые следует обращать внимание потенциальному заемщику.

Впервые о высоком уровне кредитных ставок по ипотеке активно заговорили в прессе в 2002-2003 годах. С тех пор размер ставок неуклонно снижался, и разговоры о них поутихли. Однако в августе 2007 года кредиты вновь подорожали. И тема о несправедливом размере ставок по ипотеке опять стала актуальной.

При этом многие забывают, что в условиях высоких темпов роста цен на недвижимость накопить на первоначальный взнос для большинства граждан России просто не возможно. Накопленных средств не хватает для получения кредита на покупку квартиры. В этом смысле снижение уровня минимального размера первоначального взноса решает проблему. Например, снижение размера минимального первоначального взноса с 30% до 20% увеличивает максимальный размер кредита в 1,5 раза, а с 20% до 10% – еще в 2 раза.

При этом, формально, при нулевом первоначальном взносе банк может предоставить человеку кредит на покупку любого жилья. Однако ЦБ РФ запрещает коммерческому банку выдавать кредит, если размер ежемесячного платежа превышает половину месячного дохода потенциального заемщика. Поэтому следующим важным критерием доступности кредита на жилье является размер ежемесячного платежа.

В данном случае размер процентной ставки, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», не играет существенной роли. При снижении ставки на 1 пункт размер ежемесячного платежа снижается лишь на 3,6%, тогда как при увеличении срока кредита с 10 лет до 20 лет ежемесячная плата сокращается в 1,5 раза.

Кроме того, при продлении сроков кредита банки рискуют гораздо меньше, чем при снижении процентной ставки, так как большинство заемщиков по ипотеке, по данным Банка России, возвращают свои кредиты в течение 7-10 лет, даже если они брали кредит на больший срок. Процентная же ставка ориентируется на уровень инфляции и рисков в стране, которые год от года колеблются.

Таким образом, по мнению экспертов аналитического центра www.irn.ru, наиболее интересные процессы на рынке ипотеки происходят в сфере снижения минимального размера первоначального взноса и увеличения сроков заимствований. Однако на это, как ни странно, ни СМИ, ни власти большого внимания не обращают. За то активно обсуждается уровень ипотечной ставки. Единственным логичным объяснением этого может служить тот факт, что многие сторонники низкой ставки по кредитам на покупку жилья ориентируются на американскую модель ипотечного бизнеса. Но американский и российский рынки существенно отличаются друг от друга.

Для многих граждан США квартирный вопрос решен. При этом значительно увеличить свои доходы они могут только за счет инвестиций. Следует отметить, что уровень доходности 5%-6% считается в США нормальным, 10%-12% – высоким, а 15%-20% – баснословным. В данном случае возможность инвестировать в недвижимость и получать доход за счет роста ее стоимости на 5%-6%, и от аренды, которая приносит примерно такой же доход, считается вполне разумным.

При этом зачастую американцы для дополнительного заработка прибегают к помощи кредитов. Купив квартиру в кредит, граждане США сдают ее в аренду, рассчитываются за кредит за счет арендных платежей, а доход получают от роста цен. И тогда уровень кредитной ставки играет существенную роль. Ведь в случае общей доходности от инвестиций на уровне 10%-12% кредитные ставки в размере 5%-6% сокращают потенциальный доход вдвое. Поэтому каждый процент является определяющим.

В России ситуация на рынке недвижимости далека от американской. Квартирный вопрос для большинства граждан России не решен, а доходность 10%-12% годовых не считается высокой. Таким образом, всем заинтересованным сторонам следует больше внимания уделять особенностям ситуации на российском рынке и ее отличиям от рынка американского. В данном случае достаточно внимательно следить за уровнем минимального размера первоначального взноса и максимальным сроком ипотечного кредитования в России.