Причины удорожания жилья

В среднем на одного россиянина приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 65 кв. м, в США – 70 кв. м на человека. По планам правительства, в стране до 2010 года должно ежегодно вводиться до 80 млн кв. м нового жилья. В таком случае к 2020 году Россия достигнет уровня слаборазвитых стран – 35 кв. м на человека. Пока же дефицит рождает спекуляции с ценами на рынке недвижимости.

В прошлом году в стране сдано в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья – 119,4% к 2006 году, но специалисты сомневаются, что эти темпы сохранятся в дальнейшем. Нужно составлять планы, строить дороги, выделять земельные участки под стройплощадки. И в то же время нет возможности быстро нарастить энергетические мощности и производство стройматериалов.

«Выходит, что среднеевропейских 65 кв. м на душу населения придется ждать до 2112 года» Если обратиться к проблемам Москвы, то городу нужно не меньше 470 млн кв. м жилья, в то время как сегодня он имеет только 212 млн кв. м. Московское правительство планирует строить 5 млн кв. м в год, говорит генеральный директор МАИН Татьяна Никитина.

«Выходит, что среднеевропейских 65 кв. м на душу населения придется ждать до 2112 года», – констатирует она. При таком дефиците за последние четыре месяца квадратный метр вырос в цене на 10–12%.

Заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений Чепенко говорит, что российской валютой уже становится квадратный метр. После выборов нового президента появились слухи, будто в мае или июне случится банковский кризис, и инвесторы бросились покупать квартиры про запас. Не отстают и напуганные американским ипотечным дефолтом иностранцы.

«Зарубежные инвесторы сейчас активно скупают активы российских банков. А российский рынок недвижимости считается самым привлекательным», –отметил Чепенко. Председатель совета директоров компании «Миэль» Григорий Куликов отметил, что недвижимость растет в цене на 2–3 пункта в месяц. Подогревает ситуацию дисбаланс спроса и предложения.

Причем жилье дорожает неравномерно. Жилье низкого качества, построенное в 60–70-е годы, дорожает быстрее всего. Это мешает развитию рынка в целом, считает Куликов. Он видит выход в изменении менталитета застройщиков.

В Москве, например, принято возводить монолитное жилье, более дешевое панельное принято строить за МКАД, и на рынке его не больше 17%, и эту позицию стоит пересмотреть.

Однако цены на недвижимость зависят не от себестоимости, а от спекуляций, считает председатель правления Фора-банка Александр Синельников. «Дома строят из одних и тех же материалов, но если в Подмосковье квадратный метр стоит 2 тыс. долларов, а в Москве 6 тыс. долларов – это спекуляция», – уверяет он.

Многие строители жалуются на большие откаты, из-за которых жилье получается безумно дорогим. Но компания Swiss Realty Group провела опрос участников строительного рынка и сделала вывод, что коррупция выгодна им самим: у тех, кто дружит с администрацией, конкурентов не бывает. Александр Синельников в свою очередь считает, что так называемые накладные непроизводственные расходы занимают 3–5% в себестоимости жилья.

Так или иначе, но, по информации генерального директора компании «СканРиалти» Алексея Иванова, сегодня на московском рынке квартир по цене ниже 100 тыс. долларов не более 1%. Квартиры в диапазоне от 100 до 250 тыс. долларов тоже надо искать – сейчас их всего 31% на вторичном рынке и 20,6% на первичном. Новостройки по цене до 500 тыс. долларов занимают 29,4%. На вторичном рынке квартиры в таком диапазоне составляют 39%.

Новых квартир стоимостью до 1 млн долларов сейчас 22,5%, старых – 16,7%. «По нашим подсчетам, если стандартная семья решит взять двухкомнатную квартиру, то только на первоначальный взнос ей надо будет копить лет 30», – замечает генеральный директор «ЛАУРЕЛ-Недвижимости» Ирина Радченко.

Теперь и у ипотечного рынка не хватает денег, чтобы рефинансировать закладные, и поэтому процентную ставку никто снижать не будет. Во многих банках она выросла на 1%. Многие работодатели по-прежнему экономят на уплате налогов и платят зарплаты в конвертах, а для заемщика, который не может официально подтвердить свои доходы, ставка по кредитам еще на 2–3% выше.

В связи с этим Международная академия ипотеки и недвижимости предлагает на государственном уровне рассмотреть немецкую модель ипотеки. Ее суть в том, что деньги заемщика инвестируются в строящееся жилье, недостающую сумму он берет под минимальный процент, а гарантии по обеспечению доходности проекта и сохранности средств вкладчиков принимает на себя государство.

По информации Росстата, в стране проживает 142 млн человек. Чтобы приблизиться к американскому уровню (70 кв. м на душу), нужно иметь 9243 млн кв. м. Сегодня жилья втрое меньше – 3002 кв. м. Выходит, даже сохраняя прошлогодние темпы возведения домов, по 80 млн кв. м, улучшения качества жизни россияне будут ждать 78 лет.