Новый закон о долевом строительстве

Федеральный закон, который должен внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями жилья, обеспечить безопасность сделок и четкое выполнение функций всех участников рынка новостроек, был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и подписан Президентом РФ В. Путиным 31 декабря 2004 года. Содержание документа вызвало неоднозначную реакцию как застройщиков и риелторов, так и юристов. В статье представлены информация об основных положениях закона, мнения и комментарии участников рынка новостроек.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В документе сказано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Какой должна быть содержательная часть договора участия в долевом строительстве? Об этом также подробно сказано в законе. Здесь следует отметить, что договор заключают в письменной форме, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно закону договор должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
4. информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
   

Следует обратить особенное внимание на ст. 6 закона «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Процитируем ее.

«1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».

Что касается гарантий качества, предусмотренных договором, то один из пунктов ст. 7 звучит следующим образом: «В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с настоящим законом».

Согласно ст. 9 закона «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом;
6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7. в иных предусмотренных договором случаях.

При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства».

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17).

В законе отмечено, что проектную декларацию застройщик публикует в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего закона.

Информация о застройщике (ст. 20) должна содержать следующие сведения:

1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения (для застройщика — юридического лица), о фамилии, имени, отчестве, месте жительства (для застройщика — индивидуального предпринимателя), а также о режиме работы застройщика;
2. о государственной регистрации застройщика;
3. об учредителях (участниках) застройщика;
4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации;
5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6. о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности в течение менее трех лет;
6. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации (ст. 21) и содержать информацию:

1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
   2) о разрешении на строительство;
2. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
3. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
4. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
5. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
6. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
7. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
8. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).

Важным пунктом закона является ст. 22 «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», где, в частности, отмечено, что при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

1. приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2. рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

В законе существенное внимание уделено государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Настоящий Федеральный закон вступает в силу 1 апреля 2005 года (через три месяца после дня его официального опубликования).

Комментарии специалистов рынка недвижимости

Дмитрий Раев, заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга Swiss realty group

До последнего времени отношения, связанные с долевым участием в строительстве, оставались не урегулированными законодательно. Такие отношения в различных случаях регламентировали договорами простого товарищества, долевого инвестирования и пр. В связи с этим принятие законодательного акта, регулирующего важные и часто возникающие отношения соинвестирования, является важным шагом законодателя.

Из анализа закона следует, что законодатель стремится различными способами защитить права участников долевого строительства (соинвесторов). В рамках этих действий законодатель установил, что привлечение денежных средств соинвесторов возможно после получения разрешения на строительство. Таким образом, привлекать деньги дольщиков может лишь тот застройщик, который заранее доказал свое право на осуществление строительства.

Если ранее договоры соинвестирования подлежали лишь учетной регистрации, то теперь установлена норма об их обязательной государственной регистрации. Это должно исключить случаи двойной продажи объектов недвижимости различным лицам, а также, несомненно, обеспечить дополнительные гарантии законности совершаемых сделок, которые будут анализировать в учреждениях юстиции.

Зачастую соинвестор стремится получить максимальный объем информации о застройщике, его правовом статусе, деловой репутации, однако не все застройщики идут на раскрытие подобной информации. Теперь же законом предусмотрена обязанность застройщика давать указанную информацию в проектной декларации, которую, во-первых, следует содержать в открытом доступе, а во-вторых, направлять в регистрирующий орган.

Важным нововведением стало внесение нормы об ответственности застройщика за нарушение сроков строительства. Ранее вопрос об ответственности застройщика вызывал споры, поскольку часто на соинвестора, как и на застройщика, возлагали риски, связанные со строительством, в том числе риски, касающиеся срывов сроков строительства. Теперь же интересы соинвестора защищают в большей степени. Одновременно застройщик получает стимул для более оперативного окончания строительства.

В законе разрешена проблема о распространении на отношения соинвесторов законодательства о защите прав потребителей. Теперь по закону к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяют законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной рассматриваемым законом.

Юрий КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга корпорации «Квартира.ру»

Наиболее значимыми для рынка новостроек представляются два пункта закона:

• запрещение вести работу, рекламу и продажи до момента появления полного пакета разрешений на строительство;
• наказания за просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Что касается ст. 6 о сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства, то скорее всего застройщики изберут следующую тактику: будут изначально указывать в договоре максимально долгий срок (скажем, IV квартал 2007 года), но клиенту в личной беседе станут говорить, что это только формальность, а на самом деле они построят все гораздо раньше (например, во II квартале 2006 года).

По поводу гарантий качества, указанных в законе, можно сказать, что фактически изменений здесь немного. И ранее клиент мог потребовать срочного исправления недоделок или (в Москве) использовать длительный гарантийный срок для устранения вскрывшихся недостатков. Один из пробелов данного пункта состоит в том, что не обозначены контроль и ответственность застройщика в случае недоделок в помещениях общего пользования.

Важным и нужным пунктом закона следует назвать сведения о государственной регистрации договора. Тем не менее остается открытым вопрос об организации системы регистрации, а главное — о механизме контроля за осуществлением этого процесса.

Как позитивный факт, очевидно, следует отметить ст. 22 об особенностях рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Здесь, пожалуй, главный момент — пресечение возможности собирать за счет рекламы деньги на несуществующее строительство.

Помогут ли государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, методы и способы которого подробно изложены в ст. 23 закона, улучшить ситуацию на рынке новостроек? К сожалению, это в значительной степени окажется лишь благими намерениями.

Невозможно детально вникать в особенности строительства каждого объекта, ведения отчетности по нему и пр. Здесь проявляется специфика самого строительного дела с его неопределенностью, изменяемостью и неоднозначностью.

Новый закон неодинаково соблюдает интересы застройщика и покупателя жилья.

Он однозначно стоит на стороне потребителя. При этом сильно ущемляет возможности и свободу действий застройщика, абсолютно не защищая последнего от чиновничьего произвола. Такой крен — существенный недостаток закона.

Хая ПЛЕЩИЦКАЯ, руководитель юридического сектора ЗАО «Корпорация МИАН»

Следует отметить изменение условий привлечения денежных средств, в частности, до получения разрешения на строительство.

Ранее не было запрещений на привлечение инвесторов для реализации инвестиционных проектов до получения такого разрешения.

Что касается содержательной части договора участия в долевом строительстве, то с юридической точки зрения некоторые сомнения возникают применительно к сроку передачи объекта дольщику. Это связано с тем, что в договоре уже есть п. 3 ст. 8, который фактически ограничивает срок передачи объекта застройщиком до двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Вероятность того, что найдутся застройщики, желающие данный срок сократить, довольно мала.

В положениях о цене договора (как ее определять, в чем выражать и как производить оплату), на мой взгляд, не содержится каких-либо принципиальных нововведений. Гораздо больше изменений в пп. 4, 5 ст. 5, которые обязывают застройщика в случае нарушения дольщиком обязательств по уплате цены обращаться за расторжением договора в суд. Таким образом, застройщик лишается возможности расторжения договора в одностороннем порядке даже при условии существенного нарушения дольщиком своих обязательств.

Ст. 6 закона предусматривает внесение неустойки за нарушения сроков передачи объекта дольщику и обязанность застройщика уведомить дольщика о невозможности осуществить строительство в срок, установленный договором. Данный пункт является очень важным для дольщиков, так как направлен на реальную защиту их прав.
Гарантии качества в новом законе обозначены гораздо четче, чем прежде. К примеру, ст. 7 предусмотрен гарантийный срок для объекта строительства (он не может быть менее 5 лет) и обязанности застройщика по устранению недостатков объекта. Иначе говоря, застройщика призывают к ответу за выданный дольщику результат строительства, однако трактовка закона, которую мы приведем в скобках, дает застройщику возможность уйти от ответственности, досконально описав в договоре перечень работ, выполняемых в передаваемой квартире («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

Наиболее существенными и значимыми моментами в ст. 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору» являются залог в силу действия закона на земельный участок, предоставленный под строительство, который возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, и солидарная ответственность банка-кредитора по требованиям участников долевого строительства.

Позитивным фактом стала ст. 22 об особенностях рекламы, которая связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Нововведение, безусловно, приближает нас к цивилизованному рынку, так как содержит запрет на ложную рекламу, введение в КоАП ответственности за ее размещение.

Геннадий ТИМОШИН, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал»

Поможет ли орган государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства, методы и способы которого подробно изложены в ст. 23 закона, улучшить ситуацию на рынке новостроек? Полагаю, что это будет еще одна структура, которую надо будет поздравлять с Новым годом, 8 Марта и т. д.
Назову наиболее значимые, может быть даже революционные, пункты закона.

1. Ст. 3 — четкое фиксирование момента, с которого застройщик вправе привлекать денежные средства на строительство.

Учитывая, что некоторые стройки Москвы представляют собой отчасти финансовые пирамиды, а также то, что более или менее крупные компании ведут строительство сразу нескольких объектов недвижимости, застройщики выигрывали время — объявляли о начале продажи нового объекта недвижимости, привлекали денежные средства на его строительство задолго до получения всех разрешений и направляли привлеченные средства на другие строящиеся объекты.

Вышеуказанный пункт закона может существенно повлиять на сроки сдачи объектов, в том числе на их стоимость.

2. Ст. 4 (п. 3) — государственная регистрация договора долевого участия в строительстве.

Очень важный пункт. Таким образом можно действительно защитить права участника долевого строительства. Дважды заключить договор на участие в долевом строительстве на один и тот же объект недвижимости будет нереально. Объект недвижимости (дом в целом) и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. Различные мошеннические манипуляции со стороны лжезастройщиков, а также лжедольщиков (имею в виду переуступку прав требования по заключенному договору) удастся свести к нулю.

Общее мнение по поводу нового законодательного акта таково: закон долгожданный. Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья началось приблизительно с 1995 года, т. е. на протяжении десяти лет для регулирования взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства существовали общие нормы ГК РФ и условия договора, заключаемого между участниками данного процесса. Сложились определенные правила поведения, появилась определенная практика взаимоотношений между застройщиком, дольщиком и органами власти. Поэтому все, что было наработано, пришло в некоторое противоречие с предлагаемым законом. Печально, что документ готовили без консультаций с профессиональными участниками рынка недвижимости (по крайней мере сложилось такое впечатление).

Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вводит единые стандарты предоставления услуг покупателям квартир на стадии строительства дома. Закон устанавливает более четкие правила взаимоотношений между застройщиком и так называемым дольщиком. Определены требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. Также будет введена обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве, повышены требования к информационной открытости застройщиков, установлено понятие проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Информация о застройщике после вступления закона в силу станет представлять собой сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Закон предусматривает санкции за нарушение требований законодательства. В частности, привлечение денежных средств населения для строительства многоквартирных домов юридическими лицами, не имеющими на это права, повлечет за собой наложение штрафа в размере от 4 тыс. до 5 тыс. МРОТ.