Объем московского рынка жилищного строительства составляет $10 млрд.

Объем московского рынка жилищного строительства на сегодняшний день составляет, по экспертным оценкам, около $10 млрд. Инвестиции в коммерческие проекты сейчас привлекаются тремя основными способами. Крупные компании не слишком любят заимствования, предпочитая полагаться на собственные силы. У них объем собственных средств, вложенных в проект, обычно составляет порядка 80—85%. Застройщики помельче привлекают больше денег со стороны, но и у них объем заимствований не должен превышать 50%, иначе проект окажется просто нерентабельным. Финансирование конкретного объекта во многом зависит от того, как быстро компания принимает решение о его продаже. Если продажи открыты на ранней стадии — дом фактически строится за счет средств вкладчиков. Если на более поздней — основное финансирование осуществляется на собственные или заемные деньги компании.

Возможность девелопера самостоятельно инвестировать в проект сейчас выходит на первый план, поскольку два других способа привлечения денег в условиях стагнации рынка могут оказаться довольно ненадежными. Вторым по солидности методом для привлечения инвестиций серьезные застройщики считают банковские кредиты. В чистом виде они, по данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», занимают сейчас около 15% рынка. Правда, есть еще и долевое участие банков в строительстве, поэтому общий объем банковских инвестиций можно оценить примерно в 30%.

Проблемы в отношениях с финансовыми институтами в этом году наверняка ожидают многих девелоперов. Благодаря летнему межбанковскому кризису, а также стагнации рынка недвижимости (средние цены на столичное жилье, замершие в июне на отметке $1800 за кв. м, так и не смогли сдвинуться с места до конца года) банки сейчас стали очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей. Финансисты смотрят уже не только на кредитную историю компании, но и на то, имеет ли она производственную базу, работает ли в разных сегментах жилищного рынка.

По мнению Дмитрия Некрасова, исполнительного директора КТ «СУ-155», «вкладывать деньги в объекты недвижимости и чувствовать себя при этом относительно спокойно можно, если этот объект строит компания, осуществляющая полный цикл строительства своими силами. То есть имеется шанс, что, даже испытывая определенные финансовые проблемы, объект будет построен за счет собственной ресурсной базы и компания сможет выполнить взятые на себя обязательства».

Эксперты считают, что на рынке уже наметилась группа застройщиков, которые переоценили свои силы и из-за стагнации не смогут закончить свои проекты в намеченный срок. Для банкиров это является фактором риска, что, в свою очередь, означает, что суммы кредитов и сроки их погашения станут меньше, а проценты — больше. Кстати, изменения в строительном законодательстве, которые грядут в 2005 году, банки тоже вполне могут счесть за фактор риска. Что неудивительно. Ведь одна только отмена лицензий на строительную деятельность, по мнению Некрасова, может отрицательно отразиться на качестве объектов.

Как рассказал «Профилю» Ярослав Лисовалик, старший экономист ОФГ, из-за проблем с ликвидностью банки провели переоценку своих рисков, переориентировав свои кредитные портфели в сторону менее долгосрочных и менее рискованных вложений. Получать займы под залог недвижимости теперь все сложнее, и это ведет к тому, что количество средств на рынке жилой московской недвижимости становится недостаточным. Финансовые трудности, по мнению Геннадия Стерника, руководителя аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сейчас испытывают многие. Правда, большинство застройщиков способны справиться с этими проблемами. «Отдельным компаниям уже ничто не поможет, но это нормально, — говорит он. — Любой микрокризис на рынке — это очистительная гроза, после которой дышится легче».