Москва сдается внаем

На заседании правительства Москвы была принята концепция строительства доходных домов. Столичные власти пообещали в ближайшее время построить сеть из 200 таких строений и сдавать москвичам квартиры за ?30-100 в месяц. Эксперты в области недвижимости не верят обещаниям мэра столицы Юрия Лужкова, считая, что строительство доходных домов в столице попросту невыгодно.

Вчерашнее заседание правительства Москвы началось с того, что глава департамента жилищной политики города Петр Сапрыкин признал, что "подавляющая часть москвичей" не может решить жилищную проблему самостоятельно, например, 85% горожан, по его данным, не могут приобрести квартиры "даже с использованием ипотеки". При этом 115 тыс. горожан имеют в собственности "две и более" квартиры, однако лишь 5 тыс. москвичей в городе официально сдают квартиры внаем. При этом около половины горожан готовы снимать жилье, но не могут этого сделать из-за "достаточно высоких цен". Для решения жилищной проблемы чиновник предложил использовать доходные дома, представив концепцию формирования таких строений в Москве до 2012 года. Согласно этому документу, до 2009 года в столице должны быть построены 23 доходных дома, а до 2012 года — еще 200 (общей площадью 2,4 млн кв. м). При этом под доходные дома будут переоборудоваться и "высвобождаемые" помещения, например бывшие общежития.

По словам господина Сапрыкина, у столичных властей уже есть опыт подобного строительства: на юго-востоке Москвы на улице Верхние Поля функционирует 648-квартирный доходный дом, арендные ставки в котором составляют ?90-150 в месяц. В мэрии пообещали в 2008 году возвести подобные дома в Щербинке и на улице Мусы Джалиля в Зябликове, причем арендная плата, по словам заместителя главы департамента жилищной политики мэрии Николая Федосеева, там будет еще ниже — ?30-100 в месяц. Петр Сапрыкин пообещал, что в доступных по цене доходных домах смогут снимать квартиры граждане, постоянно проживающие в Москве не менее десяти лет. О другом опыте мэрии по строительству доходного дома в Серебряническом переулке, где с 2003 года департамент инвестиционных программ строительства города Москвы сдает квартиры в среднем по $5-7 тыс. в месяц, чиновник предпочел не упоминать.

Примечательно, что 200 доходных домов, по словам господина Сапрыкина, мэрия планирует возвести все же за счет частных инвесторов, которым разрешат устанавливать размер арендной платы "исходя из рыночной конъюнктуры".

При этом срок окупаемости затрат инвестора на строительство доходного дома, по подсчетам чиновников, составит от семи до десяти лет. Однако мэр Юрий Лужков призвал строить подобное жилье только за счет городского бюджета, а сами дома предложил называть "бездоходными", потому что "плата за жилье в них не должна превышать расходов города на их обслуживание".

Впрочем, инвесторам и самим доходные дома не особо интересны. "Строить доходные дома экономкласса в Москве невыгодно. Себестоимость строительства в столице достаточно высока, и чтобы выйти на необходимую рентабельность в 15-20%, девелоперу придется устанавливать высокие арендные ставки, а в этом случае предложения в доходных домах не смогут конкурировать с предложениями частных владельцев квартир", — считает член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко. "Для строительства подобного жилья в Москве довольно сложно найти участок земли, к тому же земля дорогая и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно", — соглашается с ним заместитель гендиректора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. По ее расчетам, срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде составляет 20-25 лет и столько же времени потребуется, чтобы вернуть вложенные в доходный дом средства при арендной ставке в $200-300 в месяц. "А чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять", — говорит госпожа Жукова.

Отметим, что похожую идею решения жилищных проблем на федеральном уровне предлагали в 2007 году Минрегионразвития, Росстрой и объединение малого бизнеса "Опора России". За счет бюджетных средств (по оценкам, около $4,2 млрд) эти организации предлагали построить в России доходные дома общей площадью 3 млн кв. м, а затем сдавать там квартиры за $300-400 в месяц ("Ъ" сообщал об этом 22 мая 2007 года). То предложение ни государство, ни девелоперов также не заинтересовало.