Земля на перекрестке мнений

«Опыт показывает, что процесс оформления земли в собственность или в аренду оказывается достаточно сложным занятием и часто занимает слишком много времени.

Сергей Марков, руководитель практики, аналитики и правового мониторинга консалтинговой группы «Михайлов и партнеры»:

«Опыт показывает, что процесс оформления земли в собственность или в аренду оказывается достаточно сложным занятием и часто занимает слишком много времени. Хотя согласно федеральным законам все выглядит довольно просто и понятно. Исполнительный орган должен рассмотреть заявление физического или юридического лица в течение 30-дневного срока и оформить договор купли-продажи или аренды. Однако власти Московской области приняли три законодательных акта: № 23/96 «О регулировании земельных отношений в Московской области», № 75/2004 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области», а также Информационное письмо ИС-11306 «О порядке согласования проектов решений органов местного самоуправления, проектов договоров, заключаемых органами местного самоуправления в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Они предъявляют землепользователям новые условия оформления. В частности, изменен перечень документов, а также увеличено число обязательных согласований. В результате срок сбора всех необходимых справок и разрешений увеличивается до четырех–пяти месяцев. Кроме того, исполнительный орган нередко принимает отрицательное решение по конкретному обращению. Далее дело передают в суд. В 2006 году прошло множество подобных разбирательств, но окончательный вердикт принимали, как правило, не в пользу заявителей. Недавно областная прокуратура выдвинула протест по ряду таких решений. Возможно, ее вмешательство ускорит процесс выкупа земли собственниками объектов и предприятий, которые на ней расположены. Пока же таковых — единицы.

Согласно ФЗ № 212 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», заявитель имеет право выкупить участок по цене, равной 2% от кадастровой стоимости. Однако эта норма стала еще одним камнем преткновения. Например, землепользователю предлагают совсем другой тариф — десятикратную ставку земельного налога, что означает гораздо большие финансовые затраты.

Противоречива и сама процедура оценки земель. Кто ее должен проводить? По всей видимости, уполномоченный орган и администрация как отдельная сторона договора. На деле же все ложится на плечи землепользователя. А это, прямо скажем, дорогое удовольствие. И зачастую суды разных инстанций выносят решение об отказе в выкупе участка именно из-за отсутствия акта об оценке земли, хотя по федеральному закону его вовсе не обязательно прилагать к перечню документов, необходимых для оформления права собственности».

Ирина Шестак, заместитель министра имущественных отношений правительства Московской области:

«Законодательство Московской области в сфере земельных отношений (в том числе правовые акты № 23/96, № 75/2004 и ИС-11306), с моей точки зрения, можно оценивать как абсолютно понятное. Оно носит четкий, кодифицированный (систематизированный) характер, объединяет все «рассыпанные» по российскому законодательству требования, затрагивающие земельные правоотношения. Что касается десятикратной ставки земельного налога, то здесь ситуация такова. Согласно ФЗ № 212 за участок необходимо заплатить 2% от кадастровой стоимости в том случае, если объект, расположенный на нем, был приватизирован из государственной или муниципальной собственности, а если здание приобретено на вторичном рынке — применяют десятикратный размер ставки. Так что никакого противоречия здесь нет.

Уместнее было бы поставить вопрос по-другому. Как применять федеральный закон, если на участках с объектами, давно существующими и приватизированными из муниципальной собственности, построены новые здания? Ответа пока нет. Выскажу позицию Минимущества области. Мы полагаем, что нужна десятикратная ставка, потому что объяснить правоохранительным органам, почему применена меньшая, а не большая, не так-то просто. В результате ответственные лица, которые принимают в исполнительных органах иные решения, могут быть привлечены к административной, или даже уголовной, ответственности. Естественно, заявитель, если он не согласен с нашим подходом, может обращаться в суд. Возможно, со временем будет накоплена иная практика и введена другая ставка. А пока на соответствующий запрос в федеральные органы ответа мы не получили. Нет никаких разночтений и по поводу оценки земли. Ее должны проводить органы муниципальной власти.

Теперь относительно процедуры согласований. Мы очень довольны действием областных законов. Необходимо помнить: если покупатель совершит незаконную сделку, то правовые последствия могут быть довольно тяжелыми.

Лучше, если спорный или сомнительный договор с муниципального уровня попадет на рассмотрение еще и к нам, в Министерство. К сожалению, практика показывает, что каждое второе дело содержит положения, противоречащие закону. Это связано прежде всего с нехваткой квалифицированных кадров. Конечно, постепенно происходят подвижки и на местах, документы составляют намного лучше. Наверное, скоро мы сможем несколько упростить процедуру. Пока же местные органы с удовольствием отправляют нам документы на согласование, чтобы получить квалифицированную помощь. Да и заявитель защищен законом на всю жизнь».