Что угрожает «малоэтажным» планам Дмитрия Медведева

Еще в конце позапрошлого года, когда Дмитрий Медведев пришел к выводу, что без малоэтажного строительства жилье так и останется недоступным, его советники думали, что все дело в законах. Внесли поправки в несколько кодексов и законов, облегчающие кооперативам получение участков и обещающие им содействие местных властей, — эффект нулевой. Если индивидуальные дома и строятся ударными темпами, то вовсе не такие, которые большинство населения может назвать доступными. Проблемы остались те же — нехватка свободной земли и отсутствие материалов именно для такого строительства. Ну и дороги, конечно, то есть инфраструктура.

На прошлой неделе избранный президент дал понять, что не отказался от мечты переселить россиян в коттеджи площадью от 70 до 120 м2 и ради этого готов пойти войной против собственной армии и ученых. По его словам, «миллионы гектаров» неиспользуемых земель будут изъяты у Минобороны, Академии наук и Минсельхоза, проданы на рынке и застроены «целыми городами с несколькими тысячами домов [каждый]». И назвал две фантастические цифры: 2009-й — год начала такой застройки, и 20 000 руб. — стоимость квадратного метра такого жилья (то есть средняя цена индивидуального дома с учетом 20-процентной маржи девелопера составила бы примерно 2,4 млн руб., примерно на треть ниже средней по России).

В 2009 г. должен в полную силу заработать фонд, который будет распределять землю, отобранную у трех указанных ведомств. Для этого нужно сначала определить, какая земля армии и ученым действительно не нужна. Без согласований с самими Минобороны, Академией наук и Минсельхозом это сделать невозможно, а с согласованиями — тем более. По крайней мере, до того срока, на который Медведев назначил начало строительного бума. Военные, собственно, уже сказали, что практически все 136 000 км2 армии необходимы, и вряд ли ученые полезут за словом в карман, когда будут обосновывать ценность своих владений для науки и инновационной экономики.

Второй показатель — цена — тоже пока достижим чисто теоретически. Просто строить такие дома сегодня не из чего. Традиционные материалы российских строителей — дерево и кирпич — для этих целей не годятся, потому что к категории дешевых не относятся. А скорость возведения домов из них точно не выведет малоэтажное строительство в отличники нацпроекта «Доступное жилье». Например, на днях нижегородская «Нижгородпромлес» объявила, что построит завод по производству малоэтажных деревянных домов, мощность — 100 домов в год, стоимость — $1500-2500 за 1 м2. Челябинская компания «Юго-Запад Жилстрой» уже года три вынашивает идею строительства домов из стеновых панелей, как в Америке. По сути это металлический каркас, на который крепятся панели, наполненные шумо- и теплоизоляционными материалами. Поселок из таких панелей можно соорудить за полгода, а себестоимость метра, по подсчетам челябинцев, будет не выше 13 000 руб. «Но в России эти панели не производят. Не везти же из Америки», — говорит коммерческий директор компании Алексей Шуляков.

Даже в богатом Подмосковье, куда панели как раз везут из Канады и Америки, поселков с домами из быстровозводимых сэндвич-панелей наберется не больше десятка. По словам аналитика Rodex Group Сергея Думченко, коммуникации, школы, детсады и поликлиники на 30% удорожают любой девелоперский проект. Если добавить сюда стоимость земли, то те же челябинцы вряд ли втиснутся в указанные 20 000 руб. за метр.

Пытаясь решить проблему жилья радикально, Медведев предлагает строить не только дешево, но и много — в год до 1 млн индивидуальных домов. Но для этого мало наладить производство каркасов и панелей. Девелоперам нужно еще предоставлять площадки, к которым подведены инженерные сети, дороги, коммуникации. Все это в России в дефиците, поэтому и строится здесь по 0,3 м2 жилья на человека в год против 1 м2 на человека в развитых странах. На фоне этой статистики заданная Медведевым планка — миллион только индивидуальных домов в год (то есть от 70 млн м2) — выглядит по-настоящему светлым, но не ближайшим будущим.