Рынок входит в берега

Подводя итоги марта 2008 года на рынке недвижимости Москвы, меньше всего следует полагаться на формальную статистику. Сейчас тот самый случай, когда имеют место слишком много всяких «но», которые следует принять во внимание, чтобы адекватно представить себе реальное положение дел в отношении московской недвижимости и цен на нее. Попробуем разобраться во всем по порядку.

Аналитика индексов приводит, казалось бы, к колоссальному приросту цен на квартиры в марте. Так, общегородской индекс стоимости жилья вырос с 4677 до 5014 пунктов, то есть на 7,2%! Впрочем, это и неудивительно – о том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом – набирает ли подорожание жилья обороты или же напротив, начинает притормаживать?

На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жилье в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но», о которых было сказано выше.

Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика индекса стоимости жилья как раз показывает, что рынок постепенно тормозит!

Если в конце февраля – начале марта еженедельный прирост цен был на уровне 2% в неделю, то к концу марта он сократился уже до 1,2% то есть почти в 2 раза. Есть и еще одна небольшая деталь – изменение среднемесячных индексов показывает прирост цен с середины февраля по середину марта. Если же посчитать изменение недельных индексов с конца февраля по конец марта, то прирост составит уже чуть меньшую величину – 6,4%.

Но гораздо важнее другая причина. Со второй половины февраля после нескольких месяцев относительной стабильности резко пошел вниз курс доллара. К концу марта он потерял более 3% а, следовательно, динамика цен на недвижимость в рублевых показателях оказывается куда скромнее. Так, рублевый индекс стоимости жилья вырос за март только на 4% с 114 727 до 119 333 рублей. Но это опять же изменение среднемесячных индексов, то есть фактически прирост с середины февраля до середины марта. Изменение еженедельных индексов с конца февраля по конец марта оказывается еще меньше – только 2,4%.

Какая цифра адекватнее всего характеризует реальный прирост цен на жилье Москве в марте – 7,2% или 2,4%? По моему мнению, в нынешних условиях более адекватен рублевый показатель. Сейчас он составляет порядка 0,5-0,7% в неделю, то есть рынок, говоря образно, после весеннего половодья (у нас зимнего), постепенно начинает входить в нормальное русло.

Впрочем, можно возразить, что немногочисленным продавцам квартир сейчас наплевать на реальный курс доллара и в большинстве случаев они все равно фиксируют цену по курсу 25 или около того. А значит, поведение доллара на реальный рост цен жилья не влияет. Но, с другой стороны, точно такая же ситуация была и во время ажиотажного роста цен в 2006 году, когда доллар нередко фиксировали по курсу 28 или даже 30 рублей. Однако как только на рынке началась стагнация, то многие продавцы очень быстро от своего курса вынуждены были перейти к курсу доллара ЦБ, что и стало одной из причин скрытой коррекции цен на недвижимость. В нынешних условиях стоит только ажиотажу поутихнуть, как эта история может повториться снова. При этом динамика курса доллара и реальная величина цен на квартиры имеет значение для покупателей с долларами на руках, а также для всех ипотечных покупателей, так как долларовые кредиты сегодня более выгодны, нежели рублевые.

Сейчас волна подорожания московского жилья постепенно начинает стихать. При этом не следует ждать чудес от статистики – в таких условиях она нередко может запаздывать, и еще какое-то время показатели будут оставаться довольно высокими. Плюс ко всему, как и осенью прошлого года, формальному росту цен на недвижимость во многом подыграл слабеющий доллар. Однако если тенденция снижения недельных темпов роста цен сохранится, то к концу апреля рынок недвижимости Москвы вернется к умеренному подорожанию жилья порядка 1% в месяц, то есть на уровень инфляции. А учитывая резкое подорожание квартир за первые месяцы этого года, после майских праздников высока вероятность начала новой стагнации на рынке. Во всяком случае, ждать осталось недолго – уже через месяц-два мы узнаем, насколько верным окажется этот прогноз.

Олег Репченко, независимый аналитик рынка недвижимости