Модели поведения заемщика при выборе валюты ипотеки

Перед каждым заемщиком, собирающимся взять ипотечный кредит, стоит вопрос: в какой валюте брать и чем руководствоваться, отдавая предпочтение доллару или рублю? Особенно актуален и соблазнителен вопрос выбора в нынешних условиях, когда доллар падает, а рубль набирает силу.

Есть две модели поведения заемщика при выборе валюты. Первая — рискованная. Брать кредит в той валюте, по которой ниже процентные ставки и курс которой (по индивидуальным прогнозам) будет падать. Но практически все эксперты единодушно советуют заемщикам брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязаны их доходы.

Заемщики, когда-то взявшие долларовый ипотечный кредит, сейчас в выигрыше — даже несмотря на то, что некоторые банки для снижения валютных рисков могут повысить ставки. Кроме того, традиционно процентные ставки по долларовым кредитам ниже, чем по кредитам в рублях. Все это кажется весьма привлекательным. По словам Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit, «сегодня брать кредиты в долларах выгодно: ставка по ним ниже, чем по рублевым, поэтому выходит экономия на процентах. Падение курса доллара еще более удешевляет такой кредит. Покупатели недвижимости понимают это, поэтому долларовая ипотека востребована». И Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка, считает это самой выгодной стратегией на данный момент: и ставки по кредиту меньше, и курс доллара меняется в нужную сторону.

Но валютный риск сохраняется, отмечает Садовская, и, если курс доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. В таком случае встает насущный вопрос: можно ли полагаться на прогнозы относительно поведения курса доллара в будущем? «В то время как доллар ослабевает по отношению к рублю, у простого человека, берущего ипотечный кредит, нет возможности оценить движение рынка валют на следующие 10-15 лет (типичный срок ипотеки). Если задача клиента — взять и выплатить кредит, а не играть на рынках валют, мы рекомендуем привязывать валюту кредита к валюте своих доходов, чтобы изменения на рынке валют не вызывали ситуацию, когда платежи клиента по кредиту становятся непосильными», — говорит по этому поводу Елена Шилина, старший вице-президент «ИпоТек Банка». Правда, по мнению Ольги Садовской, «негативные финансовые последствия» можно смягчить, своевременно произведя операцию по рефинансированию, которая позволит не только изменить валюту кредита, но и заодно увеличить срок выплат и сократить размер процентной ставки.

«В случае, если заемщик получает доходы в рублях, рублевый кредит позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но ипотечные платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть разницу в процентных ставках», — рассуждает Садовская. А на сегодняшний день ставки по рублевым кредитам на 1,5-2% выше ставок по долларовым, хотя эта разница стремительно уменьшается. Не стоит забывать о том, что если зарплата в рублях, а платежи, например, в долларах, то каждый раз, платя по кредиту, заемщик несет расходы по конвертации.

Многие банки дружно переходят на рубли и отказываются от долларовых кредитов как таковых. По мнению Динары Юнусовой, «эти банки скорее всего не могут привлечь долларовое финансирование по конкурентной стоимости». «Если я предлагаю сегодня ипотеку в долларах от 8%, — объясняет Юнусова, — а кто-то может привлечь средства только под 15%, то ему получается невыгодно выдавать такие же кредиты». А банк не может не блюсти свою выгоду.

Банк выдает кредиты в той валюте, в какой получает средства, объясняет Елена Шилина. «Если фондирование в рублях, банку выгоднее выдавать кредиты в рублях. Если у банка фондирование в иностранной валюте, то при выдаче кредитов в рублях банк должен дополнительно платить за покрытие валютного риска». Но, конечно, банк не может отрываться от существующего потребительского спроса на кредиты в той или иной валюте.

Исторически москвичи и петербуржцы предпочитали брать ипотечные кредиты в долларах, в то время как заемщики из других российских регионов — в рублях. Учитывая развитие российского рынка ипотеки и активное продвижение ипотечных программ в регионах, доля рублевых кредитов уверенно растет. Они становятся чем-то само собой разумеющимся. Скорее всего сейчас пришедшему в банк клиенту в первую очередь предложат рубли. По мнению Игоря Садовского, первого заместителя председателя правления «Банк ЖилФинанс», это связано с укреплением российской валюты, с одной стороны, и некоторым снижением популярности и доверия к американскому доллару — с другой.

Наряду с традиционными рублевыми и долларовыми кредитами российские банки стали выдавать экзотические кредиты, например в японских иенах. Такой шаг предпринял Банк Москвы, сделав ставки по кредитам в иенах самыми низкими на российском рынке ипотеки — 6-7% годовых. Для того чтобы получить кредит под минимальную ставку в 6%, необходимо оплатить от 10% стоимости недвижимости и предоставить банку справку 2-НДФЛ. По мнению экспертов, основной недостаток кредитов в японских иенах — это расходы на конвертацию валюты. Несмотря на кажущуюся выгодность операции, Алексей Моисеев, начальник отдела долговых обязательств «Ренессанс Капитала», не рекомендует людям, далеким от финансового рынка, кредитование в японской валюте. Выбор валюты ипотечного кредита — это индивидуальное решение каждого клиента. Здесь, по мнению Ольги Садовской, «важно понимать, что выбор любой из валют имеет как плюсы, так и минусы, идеальной стратегии не существует».