Меньше рисков - меньше процентов

Уже не в первый раз Фонд "Институт экономики города" проводит заседания дискуссионного клуба на тему: "Формирование рынка доступного жилья". Дискуссионный клуб - это серия информационных мероприятий, цель которых - предоставить возможность представителям органов государственной власти, независимых аналитических центров, научных и общественных организаций, а также средств массовой информации обменяться мнениями о наиболее актуальных вопросах современной общественной жизни. Последнее заседание состоялось в прошлый четверг. Обсуждалась главная проблема социальной политики - смогут ли россияне с помощью принятого в конце декабря пакета законов решить свою жилищную проблему, а главное - когда и за чей счет.

Коэффициент недоступности

Законодатели работали долго и тяжело: по словам Надежды Косаревой, по числу норм этот пакет, работа над которым велась почти полтора года, может попасть в Книгу рекордов Гиннесса. "Такого комплексного, объемного документа в целом не было, - говорит г-жа Косарева, - потому что жилищную проблему решить одним документом, или через одно направление невозможно". А решать есть что: по данным "Института экономики города", на сегодняшний день улучшить свои жилищные условия хочет 61% населения, и только 7% из них - очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры, 28,5% готовы прибегнуть к рыночным способам - приобретая жилье. Здесь имеется в виду не платежеспособность, а психологическая готовность, а вот с платежеспособностью у нас еще хуже - сегодня лишь 12,5% населения по уровню своего дохода могут приобрести жилье за счет собственных средств или с помощью долгосрочного кредита. Как отметили участники дискуссионного клуба - это чрезвычайно мало.

При оценке платежеспособности существует такой параметр, как коэффициент доступности жилья, который показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. По этому показателю наша страна находится на вполне нормальном европейском уровне: для приобретения средней квартиры нужно чуть больше четырех годовых доходов (В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет). Проблема не в доходах, а в отсутствии доступных кредитных инструментов. В случае же принятия всего пакета законов в полном объеме (принятие нескольких законов, в том числе Закона о налогообложении объектов недвижимости было отложено), по словам законотворцев, банки смогут к 2007 году полностью удовлетворять запросы платежеспособного населения по ипотечным кредитам, а доля населения, имеющего реальную возможность приобрести жилье, к 2010 году может увеличиться до 30 процентов.

Законы стали правильными. Дело за рынком

По словам специалистов, новые законы начали действовать еще до принятия. "На сегодняшний день Россия получила достаточно неплохой рынок не только жилья, но и недвижимости в целом, - говорит Константин Апрелев. - Такой льготной системы налогообложения, связанной со сделками с недвижимость, в мире практически нет. Мне кажется, что на сегодня, Россия получила достаточно эффективное законодательство". Подтверждает слова г-на Апрелева и тот факт, что многие банки, только зная о разработке этих законопроектов, в течение года существенно снизили ставки по ипотечным кредитам, поскольку снизились риски, которые были заложены в их расчетных схемах. Сегодня в Москве есть банки, предоставляющие кредиты под 9% годовых в валюте. Если все пойдет гладко, то снижение ставок ожидает нас в недалеком будущем и в рублях. Такому прорыву способствовало появление новых инструментов, дающих возможность не только снизить ставки, но и, что особенно актуально для молодых семей, имеющих большие текущие доходы, образование, перспективы по работе, но не имеющих накоплений, понизить первоначальный взнос до 10% и меньше. "Я думаю, что это движение продолжится. Мы получили законопроекты, которые снижают риски банков и риски других кредитных организаций, работающих на рынке, и мы вправе ожидать увеличения покупательской способности именно с помощью кредитования", - заключает г-н Апрелев.

Однако здесь таится опасность - если увеличить покупательскую способность, не создавая условий для увеличения объемов строительства, то есть реальный шанс, что цены, замедлившие рост в прошлом году, опять пойдут верх, и приобретение жилья даже с помощью ипотеки может оказаться слишком дорогостоящим. Пока же прогнозы Института экономики более чем оптимистичны: цены на жилье с 2007 года, по их мнению, должны стабилизироваться и увеличиваться только в соответствии с общим уровнем инфляции. Так ли это будет, мы увидим очень скоро, всего через два года.

Накопил - поделись с другими

Пока же банки работают над снижением первоначального взноса, не имеющие накоплений граждане могут решить свои жилищные проблемы с помощью других инструментов - долевого участия в строительстве жилья и с помощью жилищных накопительных кооперативов. Такой способ решения жилищной проблемы вызывает много вопросов у специалистов. "При разработке законопроектов был большой соблазн ликвидировать эти структуры в силу их непрозрачности, - рассказывает Константин Апрелев, - риск превращения их в "пирамиды во времени" сохраняется, поскольку если поток прекратится, то последний, который платил за первых, сильно рискует". Пока же банковская ипотека недостаточно развита, кооперативам дано право на жизнь. Поэтому законодатели приняли ряд норм, снижающих риски и обеспечивающих прозрачность использования средств граждан. Регламентировано и долевое строительство многоквартирных домов. Принятый закон снижает риски участников за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства.

Очередь будет разбита... на части

Казалось бы, все решено - каждый желающий и нуждающийся в жилье идет в банк, где его ждут с распростертыми объятиями. Однако вне сферы банковских интересов остаются малоимущие граждане, граждане перед которыми государство до сих пор не выполнило обязательств по обеспечению жильем: чернобыльцы, военнослужащие и другие группы льготных категорий. Очередь, которая сформирована по 1 марта 2005 года (а с этой даты меняются принципы формирования очереди), по словам Сергея Круглика, насчитывает порядка 4-4,5 млн. семей, которые стоят в очереди по 18-20 лет. Эта очередь будет разбита на очередников федерального уровня, жилье которым будет предоставляться за счет федерального бюджета (сюда и попадут чернобыльцы и военнослужащие) и очередников муниципального уровня. Очередников федерального уровня правительству предлагается обеспечить жильем в течение 5-7 лет. Новая же очередь будет формироваться по другим принципам - "нуждаемость и малоимущность", причем, кто попадет в эти заветные категории, будет определяться местными муниципальными властями.

Будут модернизированы и другие социальные программы. Предполагается, что, к примеру, семьи, участвующие в программе "Молодая семья" смогут рассчитывать на адресную финансовую поддержку либо в форме единовременной безвозмездной субсидии, которая может быть использована либо просто для покупки жилья, либо в качестве первого взноса при получении ипотечного кредита. Вторым вариантом, рассматриваемым законодателями, является субсидия по банковским процентным ставкам. Как точно будет осуществляться адресная поддержка, пока неизвестно.

А как же аренда?

За рамками обсуждения и самого пакета законов, к сожалению, остались вопросы цивилизованного найма жилья, и регулирование этого рынка, хотя государственная поддержка аренды, строительство доступных доходных домов и стимулирование цивилизованного института рантье могли бы не только помочь многим семьям, не готовым по каким-то (совсем не обязательно материальным) причинам обременяться собственностью, но и приносить государству существенную налоговую прибыль. Хотелось бы верить, что в следующий раз законодатели обратят свое внимание именно на этот аспект.