Жилье в долг дорогого стоит

Мировой кризис не обошел стороной российский рынок ипотечного кредитования – с него ушли многие банки. Оставшиеся пересматривают ипотечные программы, повышают ставки и ужесточают требования к заемщикам. И все равно ипотека в России востребована. По мнению игроков рынка, свой вклад в облегчение ипотечного бремени может внести правительство, снизив для заемщиков налоги и выдавая датированные кредиты. Из-за нехватки дешевых «длинных денег» многие отечественные банки начали пересматривать ипотечные программы и менять процентные ставки.

«Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам составляют 12,5% годовых в рублях и около 11,3% – в долларах» Постепенно они отказываются от предоставления ипотечных кредитов. Поэтому не удивительно, что мировой кризис вынуждает уходить с рынка небольших игроков. Выдерживать конкуренцию с лидерами им становится все труднее.

«По объему выдаваемых кредитов в целом спада нет, но «сила» идет в пользу крупных игроков, которые выигрывают за счет покупки кредитов более слабых», – пояснила газете ВЗГЛЯД аналитик Банка Москвы Ольга Веселова.

В 2008 году доля рынка крупных коммерческих и государственных банков, скорее всего, будет расти за счет крупных и средних региональных игроков, пострадавших от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США. Вместе с этим, большинство банков-лидеров ипотечного рынка в этом году подняли ставки по ипотечному кредитованию на 1−1,5 процентных пункта. Среди них значатся ВТБ 24, Городской ипотечный банк, МБРР, «Уралсиб» и Росевробанк.

Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам составляют 12,5% годовых в рублях и около 11,3% – в долларах.

Заметной оказалась и тенденция ужесточения требований банков к заемщикам. Кредитные организации отдают предпочтение клиентам с «белыми» доходами. По словам вице-президента Бест-недвижимость Михаила Гороховского, та прослойка заемщиков, которые отвечают требованиям банка по выдаче такого кредита, оказалась «тонкой» и себя исчерпала.

«Ресурсы для кредитных организаций стали дорогими, заметно ускорились темпы инфляции – это объективные причины того, что банки пошли по пути повышения требований к потенциальным клиентам. Они стали обходить стороной людей с «серыми» зарплатами», – говорит эксперт. При этом, добавляет Ольга Веселова, банки «оставляют за собой право без объяснения причин отказать в выдаче ипотечного кредита».

Еще одним препятствием для российской ипотеки стало ужесточение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) требований к рефинансируемым кредитам. Помимо этого АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. Однако, несмотря на все это, основные игроки ощущают последовательный и уверенный спрос на ипотеку.

«Понятно, что ставки повышаются, но это то, что мы видим на поверхности. За этим стоит тенденция в увеличении объемов ипотеки», – констатирует Ольга Веселова. Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 году ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд долларов), достигнув 30 млрд долларов.

По мнению Ольги Веселовой, в дальнейшем объем ипотечных кредитов снижаться не будет, равно как и процентные ставки, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. В сложившейся ситуации правительство не может оставаться в стороне. Один из путей разрешения проблемы – предоставление дотаций по ставкам ипотечных кредитов.

Помимо этого правительство может создать существенные налоговые льготы для тех, кто приобретает единственное жилье с использованием ипотечного кредита, считает Михаил Гороховский. Кстати, о возможных налоговых льготах говорил и премьер-министр Владимир Путин, выступая перед депутатами 8 мая.

«Мы должны пойти на максимально возможное освобождение от налоговой нагрузки расходов граждан и организаций на образование, здравоохранение, пенсионное обеспечение, оплату процентов по ипотечным кредитам», − заявил он в Госдуме, где рассматривается вопрос об его утверждении на должность председателя правительства. При этом Путин призвал продолжить работу «по улучшению условий кредитования на жилищном рынке и развитию ипотеки». «Конечно, правительство может предлагать какие-то гарантии, субсидирование, но все это уходит от рыночного механизма. Если мы хотим развивать рыночную среду в ипотеке, то вмешиваться в этот процесс не стоит», – считает Ольга Веселова.

Однако большая часть экспертов уверена, что в настоящее время значительная часть россиян может рассчитывать только на помощь правительства при решении жилищной проблемы. В этом случае появление ипотечных программ, поддерживаемых российскими властями, может дать дополнительный толчок развитию рынка ипотечного кредитования.

Пока же заемщикам остается уповать на лояльность отечественных банков. «Зарубежные банки в этом плане проводят намного более жесткую политику. Например, они выдают кредиты, которые ты не имеешь права погасить досрочно. Приходится сразу платить по процентам, которые заемщик оплачивал бы 10 или 20 лет», – заключает Михаил Гороховский.

Наталья Журавлева