Москва перешагнула Париж

Из-за запрета на строительство офисов в центре Москвы и мирового финансового кризиса аренда столичных бизнес-центров резко подорожала. Например, средние базовые ставки в пределах Садового кольца увеличились с $1 тыс. за 1 кв. м в марте до $1,2 тыс. в апреле, сообщили консультанты из Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko (C&W&S&R). По их данным, Москва уже обогнала Париж в рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, а к 2010 году может обойти и Лондон.

По данным C&W&S&R, в апреле базовые ставки аренды (без учета НДС и расходов на коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений) в офисах класса А в центре Москвы были зафиксированы на уровне $1,2 тыс. за 1 кв. м — это на 75% больше, чем в апреле прошлого года. Рост ставок в районе Садового кольца влияет на общую ситуацию в столице — почти 60% офисов сосредоточено в Центральном округе, заявлял префект ЦАО Сергей Байдаков. По подсчетам Knight Frank, в первом квартале общая площадь всех московских офисов достигла 7,31 млн кв. м.

Аренда в других районах тоже дорожает. В "Москва-Сити" с апреля 2007 по апрель 2008 года ставки выросли на 40% и составили $1,34 тыс. за 1 кв. м. В спальных районах северной части города, где также наблюдается высокий спрос на офисы, аренда подорожала не сильно — на 1%, до $600.

Беспрецедентным оказался апрельский рост ставок: по подсчетам C&W&S&R, арендные платежи в районе Садового кольца по сравнению с мартом увеличились на $200 за 1 кв. м, или на 20%, превысив почти в 14 раз официальный уровень инфляции в апреле (1,2%). Раньше аренда не дорожала так резко, соглашаются консультанты: по их подсчетам, в первом квартале 2008 года базовые платежи в центральных офисах ежемесячно увеличивались на $20-25 за 1 кв. м.

Таких резких колебаний ставок не наблюдается даже в самой дорогой европейской столице — Лондоне. "На западе города (здесь сосредоточены офисы транснациональных корпораций. — "Ъ") ставки увеличиваются на 2-5% в год", — говорит руководитель департамента исследования лондонского офиса Knight Frank Джеймс Робертс. В рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, составленном Jones Lang LaSalle (JLL) по данным за январь-март 2008 года, Москва заняла второе место, впервые обогнав Париж: $1,67 тыс. и $1,29 тыс. за 1 кв. м соответственно.

"По прогнозам, в 2008 году аренда офисов в столице должна была подорожать всего на 10-11% против 40% в 2007 году",— говорит консультант C&W&S&R Максим Ильин. Но из-за скачка ставок в апреле прогноз вряд ли оправдается, добавляет партнер S.A. Ricci/King Sturge Алексей Богданов. Он не исключает, что к концу 2008 года базовые ставки в офисах класса А в районе Садового кольца превысят $2 тыс. за 1 кв. м.

Причина резкого роста ставок — снижение объемов нового строительства в центре города, считает аналитик JLL Ольга Рыбакова. По ее данным, в первом квартале 2008 года здесь планировалось построить 155 тыс. кв. м офисов, а введено в 2,5 раза меньше. В 2007 году столичные власти запретили новое строительство офисов в центре города, добавляет региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. До 2009 года будут достраиваться проекты, разрешения на которые были получены до моратория. По подсчетам госпожи Ясько, в районе Садового кольца в 2007 году было введено 377 тыс. кв. м офисных площадей, в этом году планируется построить 429 тыс. кв. м, в 2009 году — 524 тыс. кв. м. В 2010 году Москва может превзойти по стоимости аренды офисов даже Лондон, говорит она.

На снижение темпов строительства, по мнению господина Богданова, повлиял также мировой финансовый кризис: заемные средства для российских девелоперов подорожали с 10-11 до 18% годовых. Застройщикам все труднее находить средства за счет продажи готовых объектов западным инвестфондам. "При нынешней доходности бизнес-центров в 9% годовых на вложенные средства покупать такие объекты становится невыгодно", — поясняет гендиректор датской инвесткомпании BPT Asset Management Павел Черепанов.

Халиль Аминов