Девелоперам не хватает денег. Но о дефолте пока всерьез никто не говорит

Давно циркулирующим на рынке недвижимости слухам, что у застройщиков заканчиваются деньги, нашлось прямое подтверждение. Агентство Fitch Ratings на прошлой неделе изменило прогноз по долгосрочному кредитному рейтингу «Системы-Галс» со «стабильного» на «негативный». Такой же статус присвоен другому крупному девелоперу — Mirax Group. Это значит, что запас денег и денежный поток у девелоперов меньше размера обязательных инвестиций и нагрузки по краткосрочным долгам. Долги растут и у «ЛенСпецСМУ». Хотя Standard & Poor's в апрельском отчете и присвоило ей «позитивный» рейтинг, оно отметило «негативную величину свободного денежного потока» компании.

Один из способов избежать дефолта — рефинансирование. Но Fitch опасается, что потенциальные резкие отрицательные изменения на рынке могут привести к «нарушению денежных потоков и уменьшить готовность банков предоставлять кредиты». Хотя аналитики уверяют, что эти проблемы касаются лишь мелких компаний (у крупных достаточно активов), новые способы заимствований ищут все. RGI International, основной застройщик элитного жилья в Москве, полгода назад вышла на израильский долговой рынок, выпустив облигаций на $32 млн под 10%. «У девелопера израильские корни, и инвесторы ему поверили», — объясняет аналитик «Ренессанс Капитала» Алексей Языков. А Mirax, наоборот, вернулась на российский рынок. В минувшую пятницу компания разместила кредитные ноты на $100 млн под 13,5% годовых. «На зарубежных рынках нет ресурсов», — вздыхает член совета директоров Mirax Дмитрий Луценко.

У застройщиков остается привлекательная альтернатива — продажа объектов стратегическому инвестору. Это быстрый возврат инвестиций и никаких обязательств по долгам. С начала года наши девелоперы уже продали иностранным инвестфондам коммерческой недвижимости на $1,5 млрд. Та же Mirax на этой неделе объявит о продаже лота строящейся недвижимости за $200 млн. Тогда Fitch пересмотрит свой прогноз, уверен Луценко.

Задержки с выходом новых проектов неизбежны. При недостатке капитала сначала надо разобраться с теми, что есть. Консультанты из Knight Frank прогнозируют в 2008 г. строительство 1,4 млн м2 офисов и 1 млн м2 складов, Языков предлагает поделить цифру на два. В прошлом году так и произошло. Правда, в результате ставки аренды офисов выросли на 40% — девелоперы только выиграли.

Они и сейчас выйдут сухими из воды. Ну разве не убережет АФК «Система» свою «дочку» от дефолта? Инвесторы это тоже понимают, поэтому акции «Системы-Галс» недолго торговались хуже рынка, а в пятницу ближе к закрытию ММВБ котировки акций компании даже начали расти.