Сэкономить на новоселье и не остаться без офиса

По словам Армена Шаваршяна, специалиста департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, особенно щепетильны западные компании, которые стараются зарезервировать офис не менее чем за год до новоселья, заключив предварительный договор аренды на помещение в строящемся бизнес-центре. Как объяснила Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, на этапе выхода на строительную площадку она может быть на 30-50% ниже, чем на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Максим Загоруйко, директор департамента брокерских услуг компании «Миэль — Коммерческая недвижимость», считает, что рыночная стоимость готовых офисных помещений на 10-15% выше, чем в недостроенных зданиях. А Светлана Ярова, руководитель проектного отдела компании Astera, отметила, что чем ближе к открытию объекта, тем меньше шансы получить какие-то скидки при подписании предварительного договора аренды. «Рост ставки аренды обусловлен как изменением стадии строительства, так и изменением общей ценовой ситуации на рынке недвижимости, например, за 2007 г. рост ставок аренды составил около 30%», — добавляет Ольга Широкова. В наиболее престижных районах Москвы аренда 1 кв. м за 2007 г. выросла до 50%, что, по мнению Андрея Петрова, партнера компании Knight Frank, является беспрецедентным случаем на рынке за последние 10 лет.

«Многие компании предпочитают заключить предварительный договор аренды и выплатить гарантийный депозит, чтобы в будущем избежать проблемы поиска качественных площадей», — говорит Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow. Готовые помещения не всегда могут соответствовать требованиям арендатора. Заключение предварительного договора и заблаговременное вхождение в проект на этапе проектирования помогают арендаторам избежать множества проблем впоследствии, говорит Алексей Сиднев, директор по развитию бизнеса «МТ Девелопмент». Но, как отметил Армен Шаваршян, застройщик соглашается заключить предварительный договор аренды только на помещения большой площади — от 1500 кв. м или в том случае, когда компания готова взять в аренду целый этаж. Например, в башне «Федерация» ВТБ на этапе строительства приобрел 33 этажа. Компания IBS подписала предварительный договор аренды 13 этажей (36 840 кв. м) в 42-этажном офисном комплексе Nordstar Tower, а ТНК-ВР — предварительный договор аренды на 37 000 кв. м офисных площадей в БЦ «Западные ворота». Как считают эксперты, вероятность того, что перечисленные компании смогли бы арендовать такую же площадь в качественном офисном комплексе, мизерна, так как на рынке готовых объектов нет аналогичных предложений. «Сложилась тенденция, что к моменту ввода объекта в эксплуатацию примерно 60-80% его площадей сдано в аренду, а некоторые объекты сданы на 100%», — говорит Широкова. После сдачи в эксплуатацию свободными остаются 10%, максимум — 20%, подтверждает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». Заключать предварительные договоры выгодно девелоперам. Как объяснили в компании Capital Group, это позволяет возвращать вложенные в проект деньги уже на финальных этапах строительства. Например, по данным Penny Lane Realty, полностью на стадии строительства были сданы бизнес-центры «Ноев ковчег», «Эрмитаж Плаза» и др.

В ряде случаев предварительный договор заключается даже на этапе проектирования или на самых ранних стадиях строительства, что позволяет арендаторам выбрать для себя самые выгодные условия аренды. Хотя эксперты считают, что на такой шаг стоит идти только в том случае, когда предварительный договор заключается с крупными девелоперскими компаниями, уже имеющими ряд реализованных проектов.

Причина в том, что при расторжении предварительного договора аренды со стороны девелопера он возмещает арендатору сумму, равную внесенному депозиту (как правило, это арендная плата за 2-3 месяца). Но если учесть, что на время заключения предварительного договора рыночные ставки были ниже, а новый договор на аренду площадей у другого застройщика уже будет заключаться на рыночных условиях, финансовые потери арендатора могут быть несопоставимо велики по сравнению с ожидаемой выгодой. По данным Russian Research Group, только за первые три месяца 2008 г. арендные ставки в центральной части столицы выросли в среднем на 10,8%, вне Садового кольца — на 15,9% и составили в среднем $1397 и $788 за 1 кв. м соответственно.