100 тысяч за метр - это нормально

Квартирный рынок Петербурга перешагнул отметку в 100 тыс. рублей средней цены за кв. м. Перешагнул, совершенно ее не заметив. Казалось бы, преодолен психологический барьер, и вот теперь - вперед, к сияющим вершинам. Ничего подобного. Рынок жилья образца мая 2008 года - вялый, со снизившейся активностью спроса при относительно большом объеме предложения и ленивым ростом цен. Кстати, никто не вспоминает, что 100 тыс. рублей за метр - это $ 4,2 тыс., цена, пару-тройку лет назад встречавшаяся лишь в элитном сегменте.

По данным портала "БН.ру", сейчас в одномоментном предложении порядка 12-13 тыс. квартир: столько же было в феврале, но какая смена антуража! Для февраля, когда рынок пробуждается после новогодних каникул, такой объем слишком мал, чтобы удовлетворить текущий спрос.

Для мая нормально 10 тыс. квартир в предложении. В этом визуально не изменившемся объеме произошли изменения качественные. Особенности петербургского рынка жилья в зимний период: минимум ликвидного предложения, настойчивый спрос на него, приводящий к тому, что продавцы либо задирают цены снова и снова, либо вообще снимают объект до лучших времен. Результат - срыв сделок, в том числе ипотечных, по уже одобренным кредитам, суммы которых не хватает, и - мини (по сравнению с 2006 годом) ажиотаж. Рост цены предложения достигал тогда 1,8% в неделю.

Процесс пришел к логичной остановке. Денег для ценовых гонок уже не хватает: двукратное повышение цен 2006 года изрядно облегчило кошельки горожан. А ипотека, по которой, приводит данные гендиректор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров, в I квартале петербуржцы взяли 5,5 тыс. кредитов на общую сумму более 10 млрд руб., способна нынче лишь поддерживать уровень цен и обеспечивать неторопливый рост.

Сейчас каждая седьмая квартира на вторичном рынке приобретается при помощи кредитов и почти каждая пятая - на рынке первичном (информация Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Причем купленные на заемные деньги квартиры, бывшие в употреблении, стабильно держат свою долю в 15% от общего предложения, тогда как на стройке их доля растет.

Артур Кириленко, президент корпорации "Строймонтаж", приводит цифру аж в 60%, говоря о доле ипотеки в продажах его компании. Но все равно, на круг, в общем объеме рынка, кредиты еще не играют решающую роль: годовое предложение только вторичного рынка СПб Сергей Бобашев, главный аналитик ГК "Бюллетень Недвижимости", оценивает в 100 тыс. квартир при 55 тыс. сделок в год.

Рост средней цены кв. м на квартирном рынке портал "БН.ру" зафиксировал в пределах 0,4% за последнюю неделю. При этом увеличилось ликвидное предложение: квартиры с хорошими потребительскими характеристиками в хорошем месте, продающиеся напрямую или в несложной цепочке, и по адекватной цене, найти уже можно. Впрочем, ищут без излишней ажитации: показатели активности спроса, взлетевшие в феврале, плавно снижаются.

Снижается и темп роста цен, хотя сам рост не прекращается. Все к тому, что лето рынок проведет в состоянии легкой расслабленности, поддерживая рост на уровне 1,5% в месяц, однако осенью темпы возрастут. По причинам совершенно естественным: рост доходов населения на самом деле не пустой звук, ипотека, которую в связи с мировым финансовым кризисом практически похоронили, тем не менее жива, кончится отпускной период, и люди вновь начнут улучшать свои жилищные условия.