За качество ответишь!

Ветер перемен на ипотечном рынке в который раз подул с новой силой. На минувшей неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. Это, по мнению Агентства, поднимет качество ипотечных активов, что в свою очередь будет способствовать привлечению финансирования на российском и зарубежных рынках. Банки насторожились. Чем обернется это для рядовых заемщиков?

Вот, новый поворот…

Последний раз низкие ставки по кредитам мы видели почти год назад. Потом случился мировой финансовый кризис, отголоски которого долетели до нас закономерным увеличением процентных ставок. К лету 2008 года Россия подошла с изрядно сократившимся ростом объема выдаваемых ипотечных кредитов. Во-первых, не только в Москве и Петербурге, но и в регионах заметно выросли цены на недвижимость: до 7% с начала года. Во-вторых, ничто не предвещает уменьшения процентных ставок по кредитам, а рассуждения аналитиков об очередной волне ипотечного кризиса на Западе только добавляют масла в огонь. Если снижение ставок по ипотечным кредитам в России и ожидалось в этом году, то лишь во второй его половине.

Планомерный ход дел нарушило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - крупнейшая рефинансирующая организация в области ипотеки. В целях увеличения финансирования на российском и зарубежных рынках Агентство поставило целью повысить качество ипотечных активов. Для этого, в свою очередь, оно ужесточило стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов для рядовых заемщиков.

По итогам первого квартала 2008 года доля кредитов с просроченными платежами на балансе АИЖК перевалила за отметку в 7%. По сравнению с состоянием на начало года это 32-процентный рост. При этом доля неплательщиков, просрочивших платежи свыше трех месяцев, увеличилась еще значительнее.

Сокращая риски

Новая редакция «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов» Агентства вступила в силу 15 мая 2008 года. «Агентство предполагает, что внедрение принципов новой редакции Стандартов позволит повысить качество портфелей всех организаций, работающих в соответствии с Федеральным ипотечным стандартом, что будет способствовать улучшению инвестиционной привлекательности как самих организаций, так и их финансовых инструментов - корпоративных и ипотечных облигаций», - сообщает Агентство.

К примеру, дабы не втягиваться в семейные споры заемщиков, Агентство отныне не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, к коим и относятся прежде всего родственники.

Аналогичная ситуация - с кредитами, по которым имелись просрочки в первые два месяца их обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время. Не будут рефинансироваться кредиты, выданные на приобретение комнат, а кредиты на покупку жилого дома будут выкуплены лишь при условии, что участок под домом находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Количество созаемщиков по одному кредиту отныне будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке станет обязательным, а участие несовершеннолетних детей — только с согласия органов опеки и попечительства.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию еще осенью 2007 года предложило банкам-партнерам, которых уже около двухсот, делить кредитные риски и в случае проблем с качеством кредитов выкупать их обратно – такое своеобразное наказание за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов. В новой редакции «Стандартов» оговорено право Агентства вернуть банку ранее купленный кредит не только в случае возникновения просрочек по нему, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и т.п.

АИЖК теперь не будет доверять банковским справкам в свободной форме, подтверждающим доходы заемщиков. Платежеспособность отныне может быть доказана лишь справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Платежеспособность заемщиков теперь не смогут подтвердить расходы на приобретение дорогостоящих вещей, равно как и доходы в виде государственных субсидий и дивидендов. До 31 декабря 2008 года Агентство продолжит рефинансирование кредитов, ранее выданных партнерами в соответствии со Стандартами, действующими на момент выдачи таких кредитов.

Картинка проявляется

Итак, АИЖК хочет исключить из своих активов все потенциально рискованные кредиты, и поскольку для многих банков-агентов оно является единственной рефинансирующей организацией, они будут вынуждены играть по новым правилам.

По этим ли причинам или по каким-то другим, но ставки по кредитам повысили уже такие банки, как «Банк Москвы», «ВТБ 24», «Уралсиб», «Росевробанк», «Городской ипотечный банк», а недавно и «Собинбанк». Тенденция проста: количество ипотечных кредитов уступает место их качеству.

Но действия АИЖК повлекут за собой не только увеличение ставок. Если заглянуть глубже, становится понятно, что грядет и сокращение объемов кредитования небольших региональных банков. Несмотря на то, что некоторые специалисты называли продвижение ипотеки в регионы чуть ли не основной тенденцией 2008 года, как раз для региональных банков наступают не лучшие времена. Оценивать платежеспособность заемщиков им теперь придется куда строже, а обязательство по выкупу просроченных кредитов значительно увеличит их расходы. Некоторые банки могут попросту не справиться.

Соответственно, доступ граждан к ипотеке в регионах сократится, а сама услуга подорожает. Это весьма выгодно крупным банкам, к которым и начнут стекаться клиенты. Эксперты отмечают, что некоторые из них могут воспользоваться повышенным спросом на ипотечные кредиты со стороны рискованных категорий заемщиков, но ставки в этом случае вырастут на пару-тройку, а то и несколько, процентов.

Неизвестно пока, оправдаются ли прогнозы некоторых специалистов о том, что количество кредитов будет расти в тех регионах, где цены на жилье, в отличие от столицы, поднимаются медленно. Доходы населения там тоже не увеличиваются, поэтому другая часть специалистов считает, что рост числа кредитов возможен скорее в Москве и других городах-миллионниках.

Ожидается, что в категории недвижимости класса «люкс» доля ипотечных кредитов останется по-прежнему небольшой: у людей, покупающих такое жилье, есть обычно вся сумма целиком, они кредиты не берут. Ипотечные кредиты для покупки жилья бизнес-класса составят около пятой части от общего числа, это немного больше, чем было. Большинство же ипотечных кредитов по-прежнему будет браться для покупки жилья эконом-класса. Именно в этом сегменте и ожидается наибольший рост числа кредитов.

В итоге, по мнению некоторых экспертов, ипотечная «картина» вскоре может показаться следующей: сумма кредита ограничится полутора миллионами рублей, первоначальный взнос вырастет с 10% до 20%, а «чистота» доходов заемщиков для получения кредита должна будет стремиться к идеалу.

Елена Иванова

Дата публикации: 10:41 02 июня 2008

Источник: bpn.ru