Московский рынок торговых помещений бурно развивается

В 2004 г. было введено в строй почти в два раза больше площадей, чем в 2003 г. Рост предложения наблюдался во всех сегментах. Стало популярно переоборудовать под небольшие магазины подвалы и административные пространства даже на Садовом кольце. Но конкуренцию этим помещениям составляют крупные торговые центры.

Ситуацию на столичном рынке можно назвать ажиотажем, считает заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Никуличева. Помещения пользуются спросом у торговых операторов, обороты которых растут, что, в свою очередь, связано с повышением уровня доходов населения. По данным Мосгоркомстата, в 2004 г. объем продаж потребительских товаров в городе вырос на 8,4% по отношению к 2003 г. По словам Никуличевой, доходность на рынке торговой недвижимости на конец 2004 — начало 2005 г. оценивается в 20-30% годовых с окупаемостью 2-3 года при девелопменте ТЦ (когда компания сама реализует проект) и 11-13% с окупаемостью 7-10 лет, если инвестор покупает готовое здание для дальнейшей его эксплуатации. Как сообщила Елена Зискинд, PR-менеджер “Гиперцентра” (строит сеть “Мосмарт”), стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 000 кв. м — около пяти лет. В компании Capital Group (сеть “Метромаркетов”) считают, что строительство торговых центров сейчас выгодный бизнес, так как рынок еще недостаточно насыщен качественными площадями.

Игра по-крупному и не очень

На рынке уже разделяют понятия “торговый центр” и “отдельно стоящий магазин”, “качественный ТЦ” и “непрофессиональная концепция”. “Мы считаем, что проработанная концепция — залог успеха современного торгового центра, — говорит Елена Зискинд из "Гиперцентра". — Среди операторов гипермаркетов серьезная конкуренция, для "Мосмарта" — Aushan, "Рамстор", Metro”. По данным консультантов Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle, в 2004 г. построено 10 крупных центров (от 11 000 кв. м): “Весна”, “Новинский пассаж”, “Мосмарт-2”, “Аushan-Мякинино”, “Вэйпарк”, “МЕГА-II”, “Пятая авеню”, “БУМ”, “L-153”, “Солнечный рай”. Noble Gibbons добавляет к списку еще пилотный объект Leroy Merlin на 12 000 кв. м. А Cushman & Wakefield — “Подсолнухи” (11 666 кв. м).

Заметного колебания арендных ставок в ТЦ в прошлом году, по оценке Colliers, не было. В универсальном центре ставки для якорных арендаторов типа гипермаркета, супермаркета, центра развлечений колеблются от $70 до $250 за 1 кв. м в год, для магазинов одежды и бытовых товаров — от $250 до $1000. Плата остальных арендаторов зависит от их профиля торговли — это может быть $450-5000 за 1 кв. м. По данным Cushman & Wakefield, ставки в центральных ТЦ останутся высокими в 2005 г., а за пределами центра они стабилизируются. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец считает, что арендные ставки будут снижаться в неудачно расположенных ТЦ, в которых операторы проигрывают из-за малого потока посетителей. Как говорит Юлия Никуличева из JLL, на высокие цены аренды влияет расположение здания в многолюдном месте, где есть удобные парковки.

На крупных проектах ТЦ специализируются такие местные девелоперы, как “Гиперцентр”, Capital Group, “Система-Галс”, “Стройинком-К”, “Ингеоком”, Plaza Gruppa, корпорация “Гарант-Инвест”. Присутствующие в столице международные компании являются, как правило, операторами и строителями в одном лице — это Aushan, IKEA, REAL, Metro. По данным Юлии Дальновой, ведущего специалиста по торговым помещениям в Knight Frank, доля иностранцев-девелоперов составляет около 30% от общего объема. Конкуренция со стороны зарубежных игроков пока несильна, говорят в Capital Group. “Иностранцев сдерживает нестабильность деловой атмосферы в России, коррумпированность чиновников и бюрократические препоны”, — считает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений из Noble Gibbons.

В Москве и России ощутим дефицит профессиональных универмагов (department store). Среди московских удачно выделился ЦУМ после реконструкции, считает Никуличева. Но, на взгляд специалистов JLL, московский рынок не готов к приходу большого числа иностранных универмагов, так как для них нет проектов подходящего формата.

От центра до окраин

По оценкам Colliers, в 2004 г. наблюдался рост общего предложения торговых площадей. В спальных районах — за счет пространств на первых этажах новостроек или переделки жилых площадей. В самых популярных торговых коридорах центра переоборудовались подвалы, сооружались антресоли, осваивались вторые этажи и административные помещения. В 2004 г. процент вакантных площадей здесь был 0-5%. Право называться “элитными” сохраняют за собой улицы Тверская и Новый Арбат, где арендная плата иногда доходит до $6000 за 1 кв. м для магазинов площадью 100-200 кв. м, по данным JLL. (В магазинах на окраинах ставка бывает ниже $700 за 1 кв. м.)

Цены продаж в пределах столицы сильно разнятся: в центре и в дорогих коридорах — это $10 000- 20 000 за 1 кв. м, а в других районах — $3000-6000. Одной из крупнейших сделок прошедшего года на этом поле стала покупка компанией MCTrustco торговой галереи площадью 5000 кв. м в “Мосмарте” на Ярославском шоссе за $15 млн.

Еще земли и денег

Дефицит земельных участков — одна из насущных проблем рынка торгцентров. Ресурсы в городе пока есть, но небольшие: вблизи станций метро, на пересечении МКАД с основными магистралями, вдоль Третьего транспортного кольца, в некоторых спальных районах — Жулебине, Бутове, а также на месте выводимых промзон и под землей. По словам Никуличевой из JLL, в связи с высоким спросом на землю московское правительство повышает ставки на нее. Для примера: внутри жилого квартала между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом в 2004 г. был продан участок по цене, характерной еще два года назад для Ленинградского шоссе, — $5 млн за 1 га.

В 2005 г. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers, прогнозирует увеличение доли объектов, строящихся за счет заемных средств. Банковские кредиты стали у местных и зарубежных строителей ТЦ основной формой финансирования.

Общая площадь торговых центров, сданных в 2004 г., составила около 600 000 кв. м (совокупная торговая площадь – почти 400 000 кв. м). В 2003 г. введено в строй 200 000 кв. м торговых площадей. Количество общей площади качественных торгцентров приблизилось к 2,5 млн кв. м. В 2005 г. ожидается ввод 800 000 кв. м. Базовые затраты при строительстве ТЦ в центре достигают $1000–1400 за 1 кв. м, в других районах, для несложных объектов – $300–500. Крупнейшие ТЦ столицы – “МЕГА”-I, II (свыше 100 000 кв. м каждый). Факторы, определяющие основу качественного ТЦ, о которых договорились московские консультанты: удобное расположение, грамотная концепция, тщательно подобранный состав арендаторов, опытная управляющая компания.