ФСФР ограничит участие инвесторов в ЗПИФах недвижимости

Новое положение о составе и структуре активов инвестиционных фондов, которое готовит ФСФР, запретит управляющим привлекать деньги неквалифицированных инвесторов в фонды недвижимости, за исключением рентных и ЗПИФов, работающих по договорам долевого участия. Участники рынка против таких ограничений, поскольку это ударит по небольшим управляющим компаниям, создающим фонды недвижимости в расчете на розничных пайщиков.

Согласно проекту положения ФСФР о составе и структуре активов инвестиционных фондов, инвесторы, признанные неквалифицированными, не смогут инвестировать в фонды недвижимости, работающие с девелоперами по инвестиционным контрактам. Вместо этого ФСФР предлагает ограничить участие розничных пайщиков рентными фондами и фондами, использующими договоры долевого участия в строительстве. Как заявил руководитель управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, инвестиционный контракт - это рискованный актив, который не дает вкладчикам почти никаких гарантий. В отличие от него, считает А.Бескровный, договор долевого строительства безопаснее: «214-й федеральный закон (об участии в долевом строительстве) четко регламентирует права и обязанности инвестора и строительной организации, что позволяет снизить риски инвестиций».

Участники рынка не согласны с позицией регулятора. «214-й федеральный закон был принят относительно недавно и не во всех регионах работает в полную силу, поэтому вполне вероятно, что в активах большинства ЗПИФов недвижимости сегодня именно инвестиционные контракты», - говорит руководитель по управлению активами на рынке недвижимости УК «КИТ Фортис Инвестментс» Игорь Циганер. Он отмечает, что об обманутых или обанкротившихся пайщиках ЗПИФов никто пока не слышал. Зампред правления УК «Арсагера» Евгений Чистилин считает, что специалисты управляющей компании вполне могут провести комплексную проверку застройщика, объекта строительства и заключаемого договора, чтобы свести риски пайщика к минимуму. «Кроме того, риски инвесторов сегодня связаны не с формой договора, а с тем, есть ли желание у строительной компании долго работать на рынке», - отметил И.Циганер.

Впрочем, против подобных ограничений для неквалифицированных инвесторов выступают только УК, которые ориентируются на розничных пайщиков. Крупные игроки, напротив, говорят, что для неквалифицированных инвесторов вполне достаточно рентных фондов. «В числе пайщиков наших ЗПИФов недвижимости в основном институциональные и крупные частные инвесторы, которые вполне могут считаться квалифицированными», - говорит гендиректор УК «Регион Эссет Менеджмент» Андрей Жуйков. Гендиректор УК «Регионгазфинанс» Геннадий Залко поясняет, что ЗПИФы, работающие с инвестконтрактами, инвестируют в еще не построенные объекты, а это рискованно. «Есть риск. Например, в сегодняшней ситуации цены на недвижимость могут перестать расти минимум на два года, при этом СЧА фонда будет уменьшаться за счет инфляции», - говорит директор департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Алексей Гарюнов.