Трехкомнатных квартир не хватает

Недавно аналитический центр www.irn.ru завершил «Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья». Традиционно считается, что наиболее высокий спрос на однокомнатные квартиры, однако, одним из результатов этого опроса стало выявление острой нехватки на рынке трехкомнатных квартир. Одной из главных причин этого является привычка застройщиков работать по старинке, не ориентируясь на постоянно меняющийся спрос.

При этом мнения экспертов относительно недостатка на рынке тех или иных квартир разделились примерно поровну между одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Главным критерием стал тип или класс дома, в котором продаются квартиры. Так, недостаток однокомнатных квартир эксперты отмечают там, где есть спрос на дешевое жилье. В то же время, по оценкам экспертов, большинство людей, покупающих квартиры в новостройках ближнего Подмосковья, не обладают большими запасами личных накоплений. Поэтому в качестве идеи эксперты предлагают строить одно- и двухкомнатные квартиры рядом, так чтобы их потом при желании покупателя можно было бы объединить в трех- и большей комнатности квартиры.

В то же время спрос на двухкомнатные квартиры связывается с растущим спросом на новое жилье у молодых семей. По оценкам экспертов – это самый оптимальный вид жилья для таких покупателей. В свою очередь спрос на трехкомнатные квартиры связан с потребностью в новом жилье уже для больших семей. Тот факт, что трехкомнатных квартир не хватает, иллюстрируется очень просто: по опыту экспертов, когда 50% представленных в доме площадей проданы, свободных трехкомнатных квартир уже нет, так как их изначально мало закладывается в проекте. При этом особенно остро эта нехватка ощущается экспертами в сегменте трехкомнатных квартир большой площади. И связывают это эксперты с тем, что в квартирах меньшей площади квадратный метр стоит дороже, что, естественно, выгодно для застройщика. При этом многие из экспертов отметили, что на рынке наблюдается избыток квартир с четырьмя и более комнатами.

Если же распределять уровень спроса на те квартиры, которых не хватает, то, по мнению экспертов, он наиболее высок в сегменте однокомнатных квартир. При этом более трети от общего числа покупок делается в области двухкомнатных квартир. И менее одной пятой приходится на трехкомнатные квартиры.

В качестве основного аргумента, почему все же наиболее востребованы однокомнатные квартиры, респонденты привели уровень активности покупателей такого жилья. Сделки с этими квартирами осуществляют люди в возрасте до 30 лет, которые приобретают жилье себе или своим родителям. Кроме того, сделки с такими квартирами в ближнем Подмосковье осуществляют приезжие. Наконец, около трети сделок с однокомнатным жильем, по оценкам экспертов, осуществляется в инвестиционных целях спекулянтами. Все это наиболее активные группы покупателей. Именно поэтому однокомнатные квартиры более востребованы.

При этом, по мнению опрошенных экспертов, многие из людей, купивших однокомнатные квартиры постепенно, через 2-3 года «дорастают» до покупки двухкомнатного жилья, а затем, еще через 3-5 лет, они покупают трехкомнатную квартиру. Естественно, доля тех, кто «дорос» до двушки меньше. И еще меньше покупателей трешек. Тем не менее, те, кто совершает такие ступенчатые покупки – это все-таки наиболее активная часть населения. И именно она определяет спрос на жилье. Конечно, сейчас спрос превышает предложение, и покупатель купит все, что есть на рынке. Но, учитывая неминуемо надвигающуюся стагнацию на рынке жилья, многие из застройщиков могли бы как минимум сохранить свои позиции, а как максимум – их существенно улучшить, если бы учитывали предпочтения этой наиболее активной группы потенциальных покупателей.

Естественно, многие могут пытаться ориентироваться по данным прошлогоднего спроса, но это приводит как раз таки к тем перекосам на рынке, которые были только что описаны. Поэтому, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее адекватной оценкой текущего спроса является качественное исследование рынка, каким и был наш «Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья».