С точки зрения Заемщика произошло ухудшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году

Несмотря ни на что: ни на ужесточение стандартов АИЖК, ни на повышение процентных ставок по кредитам, ипотечный рынок продолжает набирать обороты. О том, что проиходит сейчас на рынке банковских ипотечных продуктов, отличиях ипотеки „первичного“ и „вторичного“ жилья рассказал Руслан Исеев, Первый Заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка.

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

На конец 2007 году рынок ипотеки составлял около 25 млрд долларов США, или менее 2% ВВП России. Отношение рынка ипотеки к ВВП в Европе составляет от 10% до 90%, так что потенциал роста огромен. Однако, в 2008 году темпы роста рынка ипотеки вряд ли превысят 20-30%, а может быть и вообще окажутся близкими к нулю. Причина – мировой финансовый кризис, вследствие которого банки не могут в настоящее время рефинансировать свои ипотечные портфели. Кроме того, ряд крупных игроков на рынке ипотеки прекратили, либо существенно сократили, свои операции по ипотечному кредитованию. Эта тенденция напрямую связана с проблемами рефинансирования, и мы не ожидаем оживления рынка рефинансирования до середины следующего года.

С другой стороны – цены на рынке жилой недвижимости продолжают свой рост – по итогам 2008 года мы ожидаем рост порядка 30%. Вследствие этого роста доступность приобретения жилья для все большего и большего числа граждан ухудшается (даже с учетом ипотеки), так как рост их доходов не успевает за ростом цен на недвижимость. В этой ситуации мы ожидаем увеличения спроса на ипотечные кредиты под залог уже существующего в собственности заемщиков жилья.

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году? С точки зрения Заемщика произошло ухудшение.

В результате кризиса, 2008 год пока ознаменован повышением ставок по ипотечным кредитам, ужесточением условием андеррайтинга заемщиков и ухода ряда крупных игроков.

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

В текущих условиях для нас – нет, так как такие кредиты достаточно сложно рефинансировать вследствие их повышенного риска, который связан как со строительными, так и с титульными рисками .При этом, спрос на такие кредиты безусловно есть.

Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий – по сравнению с "первичкой" – процент?

Потому что кредиты под залог «первички» более рискованны – залог не имеет титула, существует риск незавершения строительства и т.п. (см также ответ на предыдущий вопрос)

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции…

У каждого банка своя политика – многие могут считать, что в провинции платежная дисциплина заемщиков хуже, значит ставки должны быть выше…

Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками? Желание работать есть, но в текущей ситуации не думаю, что для нас этот сегмент является приоритетным.

Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

Наличие надежного и выгодного канала рефинансирования – таким каналом мог бы стать внутренний рынок секьюритизации…

Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?

Для ипотечных ставок в нашем банке это не очень актуальный вопрос, так как у нас все комиссии носят единовременный характер и, следовательно, материально не влияют на ставку. Единственное дополнение к ставке – это размер ежегодной премии по страховке жизни, имущества и титула на заложенное имущество ( все вместе в среднем – 1% от остатка ссудной задолженности по кредиту).