Квартальный незачет

Подготовленная в недрах департамента градостроительства программа полного сноса пятиэтажек имеет еще один, не менее важный раздел. Он в большей мере касается застройщиков, чем потенциальных покупателей жилья, но значительно повлияет и на рынок в целом, и на облик города, и на ценовые коллизии ближайших нескольких лет. А значит, коснется всех без исключения москвичей.

Итак, что задумали наши градостроители? А задумали они львиную долю городского строительства осуществлять исключительно силами и средствами бюджета, обходясь без участия инвестиционно-строительных компаний. "Львиная доля" — это все проекты реконструкции кварталов, то есть самая большая часть будущих строительных площадок.

Поясню. Сейчас у инвестиционно-строительных компаний есть три возможности получения площадки. Первая — это купить ее на вторичном рынке (то есть выкупить уже заключенный в прошлом инвестиционный контракт или здание, предназначенное под реконструкцию или снос и находящееся в частных руках). Вторая — освоить каким-то образом федеральные земли. Например, вывести за пределы города крупное предприятие или воинскую часть. Впрочем, хозяева предприятий тоже не дураки, они предпочитают реализовывать свои земли путем соинвестирования, но это уже детали. И наконец, третья — поучаствовать в инвестиционном конкурсе на реконструкцию квартала (это может быть и находящаяся в ведении города промзона). И это все.

Точечная застройка в городе запрещена, районов массовой застройки не осталось. Чтобы строить, нужно сносить, а именно это и называется реконструкцией кварталов. Так вот, в новой московской программе (предположительно, она будет принята столичным правительством в начале августа) прописано, что инвестиционные конкурсы на реконструкцию кварталов прекратятся, а вся эта деятельность будет осуществляться городскими структурами. То есть инвестором станет департамент городского заказа капитального строительства (за счет горбюджета), он же подберет технического заказчика и подрядчика.

Впрочем, инвесторам оставлена одна маленькая возможность поучаствовать в конкурсе — только в тех случаях, когда выход новых площадей относительно снесенных запланирован с коэффициентом менее чем 1,7. То есть если на каждые 100 кв. м снесенных площадей планируется построить хотя бы 170 новых, то за дело берется город. Если меньше — может поучаствовать инвестиционная компания. Как же, разбежались! 1,7 — это нижний предел рентабельности. Только для того, чтобы расселить типовую пятиэтажку, надо построить как минимум 150 кв. м на 100 снесенных. Иными словами, только 10% (или менее) построенных площадей пойдет в продажу. Вменяемый инвестор на это никогда не согласится.

Снос пятиэтажного и ветхого фонда (а в будущем также и девятиэтажных, и даже 12-этажных "панелек") полностью перейдет в ведение города. Это, по самым скромным подсчетам, не менее половины всех потенциальных городских стройплощадок. Чем это обернется для покупателей? Во-первых, увеличением количества типовых домов и, соответственно, уменьшением элитного и бизнес-сектора. Строить элитные дома, да и качественный бизнес-класс город никогда толком не умел (хотя пытался, прецеденты были). А "панельки", во-первых, строятся быстрее, во-вторых, надо же обеспечивать объемами крупные домостроительные комбинаты с десятками тысяч рабочих.

Таким образом, доля качественного жилья в общем объеме снизится, а цены на него, естественно, в очередной раз взлетят. Правда, довольными останутся застройщики эконом-класса, а также очередники и переселенцы из пятиэтажек.

Андрей Воскресенский