Деньги и престиж

Большая часть бизнес-центров, сданных в первом полугодии 2008 г., находится в центре Москвы, хотя эксперты прослеживают выгоду смещения строительства новых объектов за МКАД. Интересно, не правда ли, почему маркетологи фирм с удовольствием комментируют журналистам состояние российского рынка, опираясь на выводы и наблюдения иностранных коллег за своими национальными рынками, а вот по поводу состояния собственного окружения договориться не могут? Интересы своих фирм превалируют?

За первое полугодие 2008 г. рынок офисных площадей столичного региона пополнился более чем на 700 000 кв. м качественных площадей — эти данные более или менее совпадают у всех. Но из них, по данным компании GVA Sawyer, на I квартал пришлось 440 000 кв. м офисов классов А, В+ и В-. В компании Becar Realty Group считают, что доля офисов классов А и В составила около 320 000 кв. м. Разница в 30%. Споры участников рынка по принципам классификации зданий не прекращаются, несмотря на периодические благодушные заверения о достигнутых соглашениях.

Фактический совокупный объем введенных площадей составил примерно 56% от запланированного на данный период. «Этот факт связан с тем, что сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов были перенесены на более поздние периоды», — объяснил Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group. Основную долю введенных офисных площадей занимают бизнес-центры класса В — 58%. Доля нового предложения бизнес-центров класса А — 42%.

По данным Mayfair Properties, прирост арендных ставок за первое полугодие составил 8-10%. Как отметил Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci / King Sturge, арендные ставки завышены по очень многим проектам. Все больше на рынке появляется бизнес-центров класса А, в которых на момент сдачи есть вакантные площади. «Процент вакантных площадей растет с каждым днем и сейчас, по нашим данным, достигает в А-классе 6,1%», — сетует он.

Значимым событием рынка офисной недвижимости 2008 г. стал ввод в эксплуатацию башни «Запад» в комплексе «Федерация» (80 800 кв. м). Высота здания — 243 м, это одно из самых высоких зданий в Москве. В состав комплекса входят офисные помещения, апартаменты, отель, бассейн и зона SPA, рестораны и клубы. По мнению Андрея Бушина, генерального директора «Миэль — Коммерческая недвижимость», достоинство бизнес-центра класса А Business Centre Solutions (общая площадь — 28 000 кв. м, арендуемая — 18 000 кв. м), построенного в районе ст. м. «Динамо» (Театральная аллея), — удачное месторасположение, так как рядом выезд на Ленинградское шоссе и на ТТК. А в офисном комплексе класса А «Брент-Сити» (24 400 кв. м) на ул. Дубининской около ст. м. «Павелецкая» малая обеспеченность машино-местами. Парковка предоставляется из расчета 1 машино-место на 120 кв. м арендуемой площади, а должно быть 1 машино-место на 80-100 кв. м, отмечает Бушин. Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties, считает, что хотя качество строительства МФК «Неглинная Плаза» (76 000 кв. м) на Трубной площади на уровне мировых стандартов, но слабая сторона проекта — тоже проблемы с парковкой. В окружении МФК много строящихся объектов и поэтому доступ к нему затруднен — это вторая проблема, считает эксперт. По мнению Романа Сокова, бизнес-парк «Рига Лэнд» (Новорижское шоссе, 7 км от МКАД) имеет множество преимуществ, хотя располагается далеко от центра Москвы. Среди плюсов проекта — наличие многоуровневых наземных и подземных паркингов, невысокая ставка аренды (от $380 за 1 кв. м в год) при высоком качестве помещений, развитая инфраструктура комплекса (современный отель, конгресс-центр, отделения банка, магазины, кафе, рестораны, фитнес-центр), хорошая транспортная доступность (комплекс расположен на Новорижском шоссе, которое является высокоскоростной трассой).

В числе сданных объектов в 2008 г. — «Меркурий Сити Тауэр», многофункциональный комплекс класса А на Краснопресненской набережной (общая площадь — 158 528 кв. м), Well House, комплекс на Ленинском проспекте (165 000 кв. м), «Solutions — Бизнес-парк», офисный центр класс В на Варшавском шоссе (64 160 кв. м).

Особенностью введенных площадей является расположение преимущественно в центральной части Москвы. Хотя эксперты компании CMI Development отчетливо прослеживают выгоду смещения строительства новых офисных площадей дальше от центра города. Особенно на западе. Например, один из самых успешных офисных комплексов — «Чизвик-парк» (138 000 кв. м) находится на расстоянии 8 км от Лондона, а «Стокли-парк» (232 000 кв. м) — в 24 км от британской столицы. В числе ключевых факторов успеха — величина арендной ставки, которая в 2-4 раза ниже, чем на офисы в центре города. В Москве же в центре города средняя арендная ставка на офисное помещение в новом качественном бизнес-центре составляет около $1000 за 1 кв. м в год, за МКАД — $450 за 1 кв. м в год.

Проведя подробный анализ, аналитики компании CMI Development получили результаты, которые показывают, что затраты на проект в центральной части Москвы на 30-40% выше, чем для децентрализованных объектов, а цикл реализации проекта на 1,5 года короче. Внутренняя норма доходности в обоих случаях находится примерно на одном уровне за счет значительно более низкой цены входа в проекты Подмосковья. Хотя чистый приведенный доход значительно выше в Москве за счет более высокой стоимости аренды и продажи.