Ипотеку пустили в перепродажу

Партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), испытывающие сложности с продажей закладных агентству, нашли новый способ рефинансирования ипотечных кредитов. Они реализуют закладные своим более благополучным коллегам, а те перепродают их АИЖК. Участники рынка считают, что схема снижает эффективность борьбы АИЖК за качество своего ипотечного портфеля.

О новой схеме реализации закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию рассказал гендиректор партнера АИЖК Центральной ипотечной компании Юрий Сапронов. Его компания уже заключила три сделки по выкупу закладных у других партнеров АИЖК на общую сумму 140 млн руб. При этом к разработке агентской схемы реализации закладных по выданным ипотечным кредитам партнеров АИЖК подтолкнуло само агентство, с июля внедрившее новую схему работы с партнерами. В рамках борьбы с ростом просрочки (в отдельных регионах превысившей 20% ипотечного портфеля) агентство установило для них лимиты на выкуп закладных в зависимости от качества и объема кредитного портфеля партнера и уровня развития ипотеки в конкретном регионе. Именно разницей в объемах лимитов и воспользовались партнеры АИЖК.

Компании, не исчерпывающие установленные им лимиты на выкуп закладных, стали брать на себя функции промежуточной рефинансирующей организации. Они выкупают закладные у компаний с меньшими лимитами и включают их в свой портфель, который затем реализуют АИЖК в рамках отведенного большого лимита. "Если мы не полностью выбираем установленный лимит, то фактически можем продать его часть", — пояснил господин Сапронов. По его словам, выкупать закладные можно как у региональных партнеров АИЖК, так и у первичных кредиторов. "Таким образом я увеличиваю объем сопровождения и зарабатываю на комиссиях", — отметил господин Сапронов. Вторая сторона сделки получает возможность рефинансировать свой портфель.

О подобных сделках рассказали на условиях анонимности руководители еще нескольких региональных партнеров АИЖК. "Когда весной АИЖК ввело временные ограничения на выкуп закладных, мы выкупали закладные у банков, работающих на территории, где выкуп был приостановлен", — рассказал собеседник в другом региональном операторе АИЖК.

В самом агентстве осведомлены о существовании "ряда компаний, которые перепродают закладные". "Это нормальная практика работы хозяйствующих субъектов, которые могут продавать закладные как нам, так, например, и другим рефинансирующим организациям", — отметила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. При этом госпожа Ярцева напомнила, что агентство рассчитывает лимиты по сложной формуле, которая учитывает степень просрочки по региону и качество работы партнера. "Если у кого-нибудь из наших партнеров понизится качество портфеля за счет увеличения доли закладных из регионов с низшим рейтингом, это может привести к снижению рейтинга всех поставщиков региона", — добавила она.

Однако участники рынка считают, что АИЖК недооценивает собственные риски: фактически агентство выкупает у одних партнеров те закладные, которые отказалось выкупить у других. "В результате двойной переуступки требований, которая не предполагалась при создании АИЖК, агентство может получить от своего партнера закладную, которая не совсем соответствует его стандартам", — отмечает управляющий директора блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. С ней согласен руководитель блока "Розничные продукты" Альфа-банка Илья Зибарев: "Невозможно проверить каждую закладную, выкупаемую в рамках лимита, агентство может просто не заметить некачественную бумагу".

Используемая партнерами АИЖК схема в конечном итоге может ударить по ним же. "Такая схема увеличивает риски покупателя бумаг, который, даже обладая возможностью обратной продажи, не защищен от некачественного приобретения", — отмечает замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. Растущие риски инвесторов могут негативно отразиться на стоимости получения финансирования для АИЖК при выпуске ипотечных облигаций и как следствие снизить объемы тех самых лимитов, которыми сейчас торгуют партеры агентства, прогнозируют эксперты.

Елена Пашутинская