Развитие социальной инфраструктуры в загородных поселках буксует

Загородные поселки, задуманные как постоянное место жительства для обеспеченных москвичей, пока функционируют преимущественно в режиме летних дач. Обитатели домов стоимостью в несколько миллионов долларов по сравнению с владельцами фанерных домиков на шести сотках дополнительно получили только собственные охрану да магазины. Необходимый набор общедоступных объектов инфраструктуры даже на Новорижском шоссе появится не раньше чем через три года.

Минимаркет, въездная группа, где располагаются контрольно-пропускной пункт с охраной, и служба эксплуатации - вот минимальный и самый необременительный набор нежилых объектов, призванных выполнять социальные функции в небогатом загородном поселке. Присоединение к этому перечню автомойки, ресторана, детской площадки или спортивного центра - вопрос рентабельности бизнеса. В приемлемые рамки этот показатель вписывается крайне редко. "Примеров действующей поселковой инфраструктуры не так уж много, чтобы судить о ее окупаемости", - говорит гендиректор компании «Усадьба» Евгений Иванов. К таким примерам относится семейный клуб «Николина Гора» да коттеджный поселок "Николино" на 2-м Рублево-Успенском шоссе. Удачные примеры поселков с развитой инфраструктурой - "Резиденция Бенилюкс", "Николино", "Княжье Озеро", "Пестово". Размещение развитой инфраструктуры рядом с коттеджным поселком, притом что жители близлежащих поселков получают возможность ею пользоваться, началось с объекта "Павлово подворье" на Новорижском шоссе.

Однако пока это единственный пример общедоступного объекта социальной инфраструктуры вне организованных поселков. «Комфортной, гармоничной, сравнимой по разнообразию с городской жилой средой за пределами МКАД даже на популярных направлениях до сих пор не создано", - утверждает директор по маркетингу коттеджного поселка "Величъ" Петр Кирилловский. И отмечает, что этот факт не касается лишь Рублево-Успенского шоссе. Но явление под названием Рублевка с центром в Жуковке создавалось не одно десятилетие, и отнюдь не как скопление загородных поселков, а как множество отдельных богатых и не очень домовладений. Объекты социальной инфраструктуры здесь имеют государственные корни. Некоторые объекты, сопутствующие жизни обитателей Рублевки, до сих пор принадлежат управлению делами президента или коммерсантам, аффилированным с госслужбами, утверждает эксперт.

Нынешним претендентам на элитарную загородную жизнь приходится создавать городские удобства за свой счет, преодолевая болезни роста. В девелопменте загородных поселков нередки дорогостоящие промашки. "Например, содержание бассейна, ресторана и аренда 10 га леса оказались слишком обременительными для жителей одного из поселков из 30 домов в районе Горок-2. Но деваться-то некуда - все коммерческие объекты стоят в центре поселка.

Жители просто вынуждены мириться с ежемесячными платежами по $1,5 тысячи", - приводит пример исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby´s International Realty Тимур Сайфутдинов.

Но иногда девелопер сознательно идет на затраты в загородном строительстве. "Создание богатой внутренней инфраструктуры подчеркивает статус поселения", - говорит Иванов. Например, в случае застройки своих новорижских владений президент Crocus Group Арас Агаларов сначала с нуля создал среду обитания для будущих владельцев вилл.

За три года была вычищена река Белянка, построена дорога от Новорижского шоссе, а внутри поместья - минимаркет, спортклуб, три бассейна, искусственное озеро, гольфклуб, отель для гостей, SPA и Beach Club с пляжем, рестораном и игровыми комнатами, отдельный дом для охраны без разрешения въезда автомобилей сопровождения на территорию поместья. По словам Агаларова, это обошлось компании Agalarov Estate в $400 тысяч. При том что к строительству вилл тут еще не приступали, ориентировочная их стоимость сейчас составляет примерно $10 тысяч за 1 кв. м.

Как правило, во всех остальных случаях - при создании поселков бизнес- и даже премиум-классов - прививка загородного образа жизни затруднена из-за недостатка спроса и неспособности девелоперов мелких поселков договориться между собой о строительстве общего рекреационного центра, доступного не только для обитателей поселков в радиусе 10-20 км, но и для "транзитных" посетителей. Физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК), выстроенный на окраине "Велича", поселка на Новорижском шоссе, рассчитан на посетителей и из соседнего Звенигорода. Пять лет назад, когда строился этот спортивно-развлекательный центр, девелопер рисковал: на начальном этапе проекта в себестоимости квадратного метра каждого коттеджа доля затрат на ФОК составляла 20%.

"Однако с тех пор рыночная цена коттеджей в поселке выросла в пять раз, и наличие собственного объекта в поселке воспринимается покупателями как безусловный плюс", - поясняет директор по маркетингу коттеджного поселка "Величъ" Петр Кирилловский.

Если говорить не о частных случаях, а в общем об организации загородной жизни, то необходимо отметить, что в отсутствии общедоступных торговых, развлекательных и иных социальных объектов не стоит винить строителей поселков. "Строительство жилья и создание коммерческих объектов - это два разных бизнеса", - уверен гендиректор ивестиционно-девелоперской компании «Алур» Михаил Уринсон. А директор по развитию той же компании Михаил Хайкин считает, что не существует пока и особого спроса со стороны владельцев загородных коттеджей и местных жителей. «Поселки классом ниже элитарного еще не создали потока посетителей, который сделал бы рентабельным бизнес фитнес-клубов, медицинских центров, образовательных и развлекательных учреждений», - говорит он.

По мнению гендиректора компании «Усадьба» Евгения Иванова, внешняя инфраструктура, ориентированная на всех желающих, способна быть более стабильной и доходной как бизнес, имея более широкую клиентскую базу. И этот алгоритм уже взят на вооружение девелоперами. Несколько поселков ("Шервуд", "Риверсайд", "Гринфилд", "Миллениум парк"), которые основаны на бывших землях колхоза "Россия" на том же Новорижском шоссе, через три года получат независимые и разбросанные по трассе в радиусе 10-20 км торгово-развлекательный центр, спортцентр, амбулаторно-стационарный медицинский центр, полноценную среднюю школу. По словам пресс-секретаря компании Villagio Estate Антона Гололобова, строительство этих объектов начнется со дня на день, а перед началом проектов были подписаны соглашения о развитии инфраструктурных объектов в партнерстве со специалистами в своей сфере - например, с медицинской компанией "СИА Интернешнл" и гимназией "Жуковка". Но пока покупатели домов даже в этих поселках получили за свои деньги лишь забор и продуктовый магазин.

Владислав Долгов