Недоступная ипотека

Кредитный кризис, начавшийся в прошлом году, принес свои плоды, констатирует гендиректор рефинансирующей компании «АТТА ипотека» Александр Черняк: банки ужесточили условия кредитов на жилье, подняли ставки и величину первого взноса, а цена квадратного метра во многих городах продолжила рост. Объем ипотечного кредитования растет, но все больше за счет кредитов на расширение жилплощади или кредитов под залог квартир, рассказывает он.

Средняя ставка по портфелю, находящемуся на балансе «АТТА ипотеки», увеличилась за полгода с 14,3% до 14,5%. На 2 процентных пункта — до 19% — снизилась доля заемщиков моложе 30 лет, на столько же (до 71%) выросла доля клиентов в возрасте 30-50 лет, продолжает Черняк, отмечая, что, если бы компания выкупала больше закладных, картина бы менялась быстрее. «Сейчас мы покупаем закладных только на сумму, не превышающую той, которая гасится в существующем у нас портфеле, чтобы поддерживать его объем, структуру и другие параметры, необходимые для секьюритизации. Неизвестно, какая ставка должна быть нормальной для покупки, ведь непонятно, какова будет доходность при секьюритизации», — объясняет Черняк.

«За первое полугодие число отказов в ипотечном кредите у наших партнеров удвоилось: с 18-20% до 35% в целом по стране. В Москве отказы растут быстрее — с 15% до 35% за полугодие», — говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Причина половины отказов — недостаток дохода и «закредитованность» претендентов — наличие у них больших кредитных обязательств и просрочек по потребкредитам, рассказывает он. Растет число созаемщиков в сделках, что также увеличивает вероятность отказа: не все они проходят банковский отбор.

Уже к концу 2007 г. стало очевидным изменение профиля заемщика, теперь тенденция закрепляется, говорит Дорош. Почти исчезла категория заемщиков с доходом до $2000 на члена семьи в месяц (сократилась c 45% до 11%), втрое — до 15% — выросла категория с доходом от $5000. Значительно увеличилась доля неженатых заемщиков — с 27% до 40% и «возрастных» заемщиков старше 45 лет — с 4% до 12%. Неженатые и люди старшего возраста имеют больший доход, но растут и риски банков — с возрастом доходы снижаются, объясняет Дорош. Полностью «белые» заемщики, судя по статистике, серьезно истощились — их доля снизилась еще к концу 2007 г. с 70% до 40%. А число семей, у которых на обслуживание ипотеки уходит 40-60% дохода, выросло до 63% (в конце 2006 г. — 27%).

Банкиры винят во всем стоимость жилья. Заемщикам требуются все большие кредиты, объясняет Дорош: в Москве за полгода средний кредит вырос со $150 000 до $220 000, в регионах — с $40 000 до $60 000. «В связи с увеличением стоимости жилья в 2008 г. мы наблюдаем постоянное увеличение средней суммы кредита», — подтверждает вице-президент «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц. «Мы тоже замечаем, что клиенты привлекают больше созаемщиков.

Средняя сумма кредита в I квартале 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 25%. В целом по России — со $100 000 до $125 000 и с $70 000 до $87 500 в регионах, цифры по клиентам нашего банка близки к общероссийским», — говорит руководитель департамента маркетинга банка «Дельтакредит» Юлия Бельских.

«Уже во втором полугодии 2007 г., по статистике ЦБ, темпы роста ипотечного кредитования замедлились — повлиял мировой кризис», — говорит экономист «Траста» Евгений Надоршин. Спрос не исчез, скорее снизились возможности получить кредит, решающий фактор для ипотечного бизнеса — цена недвижимости. Рост с начала года на 20-30% жилья на вторичном рынке говорит о том, что есть достаточно людей, готовых ее покупать. Если бы на рынок сильно влияли повышенные ставки по ипотеке, такого колоссального роста спроса не было бы, резюмирует Надоршин.

Елена Хуторных