Офисы площадью до 100 квадратных метров популярны у всех

Риелторы признаются, что подобрать офис для небольшой столичной компании с численностью сотрудников до ста человек - сложная задача даже для профессионала. Именно таких офисов - площадью от 20 до 80 кв. м - на московском рынке меньше всего. "Если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки-двое, если с lокументами все в порядке, помещение уже находит арендатора", - уверяет руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty Светлана Муханова.

Особая редкость - класс А той же площади. Малогабаритный офис класса А представляет собой охраняемое помещение в бизнес-центре с выделенными парковочными местами. В нем возможны переговорная комната или конференц-зал. Из бизнес-центров, предоставляющих jфисы такого класса, директор по развитию компании 4 Rent Estate Сергей Храмов называет "Миллениум" на Трубной площади, "Регус" на Смоленской площади и "Капитал" на Ильинке, а также бизнес-центр в Балакиревском переулке. "Там сдаются небольшие блоки, которые пользуются устойчивым спросом, потому что небольшим представительствам российских и западных компаний выгодно сразу арендовать офисы с мебелью и оргтехникой, - говорит он, - офисы в этих бизнес-центрах, как правило, арендуются на срок от трех месяцев до года, и по сложившейся практике ценообразование в них идет не от цены за квадратный метр, а от рабочих мест. И если пересчитать это на цену за квадратный метр, то арендная ставка может достигать $1200 за кв. м в год".

Устаревший класс А (то есть построенный в 90-х годах) уже переходит в класс В - это и есть самый дефицитный товар на рынке: малогабаритные офисы не самого высокого класса. "У класса В зачастую недостаточно парковочных мест, есть ограничения по gлощадям, - говорит г-н Храмов, но, несмотря на такое качество, ставки в таких бизнес-центрах держатся от $500 до 750 за кв. м в год. На престижных площадках - Новом Арбате, Кутузовском и Ленинском проспектах - эти помещения сдаются по цене, превышающей рыночную". Глава компании Swiss Realty Group Илья Шершнев привел в rачестве примера центров с офисами класса В (естественно, уже занятыми) здание "Парус" на Белорусской, бизнес-центр "Трехпрудный" в Трехпрудном переулке, бизнес-центр "Даев-Плаза".

Несмотря на колоссальный дефицит офисов-малюток, инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство специализированных бизнес-центров, рассчитанных на некрупных арендаторов. Как отмечает г-н Шершнев, "инвесторы просто не хотят связываться с vелкими арендаторами". Во-первых, эксплуатировать такой бизнес-центр более хлопотно и трудоемко (из-за большого числа отдельных офисов), а во-вторых, мелкие арендаторы не всегда бывают надежными. "Инвесторы не спешат вкладывать деньги в подобные проекты, опасаясь большой текучки среди арендаторов, - полагает г-н Храмов, - слишком велика вероятность того, что компания-арендатор неожиданно съедет: потребуются дополнительные площади, которые арендодатель не сможет своевременно предоставить. А yебольшой компании переехать намного проще, чем, скажем, банку с его дорогостоящими телефонными коммуникациями. Удержать такую компанию штрафными санкциями не представляется возможным: маленькие арендаторы, как правило, не идут на заключение таких договоров".

Однако инвесторы стараются компенсировать эти риски высокими арендными ставками, так что подвижки в сторону удовлетворения спроса на маленькие площади все-таки есть. Чаще всего инвесторы рассчитывают на несколько крупных арендаторов в своем комплексе, jднако найти таковых непросто - и первоначальные планы приходится корректировать. "Жизнь заставляет арендодателей дробить площади, если их проекты не очень успешны, - говорит г-н Храмов, - сначала они начинают сдавать этажи, потом делят и их, в итоге сдают блоками по 50, 100 и 200 кв. м". Сами арендаторы тоже находят выход из сложившейся ситуации, попросту объединяя свои потребности. "Это нормальная практика на московском рынке: некоторые дружественные компании совместно арендуют помещения, - рассказывает г-н Шершнев, - но в таком случае возникает много hисков. Например, дружественная компания не заплатит и оставит все обязательства по уплате соседу".

Решение проблемы небольших офисов взяло на себя мосправительство. В ближайшее время оно планирует реконструировать и обновить устаревшие и запущенные нежилые помещения. Затем их сдадут в аренду малым предприятиям, у которых нет средств на оплату дорогостоящих офисов. Данная программа предусматривает реновацию многих сооружений: одни будут надстроены, другие просто отремонтируют и разобьют на блоки.

Но и частные инвесторы тоже додумались до строительства специализированных помещений. Особенно это касается классов В и С. "Новые бизнес-центры этих классов уже очень часто предлагают именно маленькие площади, - говорит Светлана Муханова из Delta Realty, - таковы, например, предложения в бизнес-центре "На Воробьевых Горах". Муниципальные офисы растут в цене (ставки на них уже приблизились к $250 за кв. м. - Ред.), но они невысокого класса, и все больше мелких арендаторов переориентируются на коммерческие бизнес-центры".