Что движет ценами на элитные квартиры?

В прошлом номере нашей газеты «КДО-Информ» вышел очень интересный и показательный, на мой взгляд, рейтинг наиболее дорогих столичных новостроек. В тройку лидеров вошли объекты со средней стоимостью 1 кв.м свыше 1 млн рублей, а максимальная стоимость превысила $50 тыс. за все тот же пресловутый квадрат. Откуда берутся такие цены и насколько они адекватны существующей на рынке ситуации?

Буквально пару-тройку лет назад представители риэлторских агентств, занимающихся продажей элитной недвижимости, озвучивали подобные цифры лишь при упоминании объектов на «Золотом острове», который до сих пор непонятно когда начнет строиться. Вот на нем вроде как ожидались продажи приблизительно по соответствующим ценам. Это можно было как-то понять – проект действительно эксклюзивный и неповторимый, второго подобного по месторасположению в Москве нет и никогда не будет. И на нем действительно будет располагаться самое дорогое в России жилье. Но именно там. А не в объектах в Лаврушинском, Трубниковском или даже Барыковском переулках. Не спорю – объекты неплохие. Но должны продаваться по другим ценам. А не по $40-50 тыс. за 1 кв. м.

Что же происходит на элитном рынке? Ответов на этот вопрос существует несколько, и все они приблизительны равнозначны. Поэтому я просто попытаюсь описать все возможные варианты. Первый – заявляемые цены носят скорее рекламный характер, призванный привлечь внимание к объектам, с помощью несусветных заявляемых цен продаж повысить его элитный статус. Ход, на самом деле уже не раз испробованный на элитном рынке, когда распространяется сообщение о приобретении квартиры или пентхауса в этом доме по рекордной цене. Говорят, иногда прокатывает. Вариант номер два – на элитном рынке попросту нет хороших объектов, поэтому застройщики осознанно завышают цены на те варианты, которые хоть как-то подходят под классические определения элитности. Поскольку продавать по сути нечего, приличных объектов нет. И это уже не лично мое мнение, а мнение самих продавцов. Вот и получается, что на безрыбье и Трубниковский за осетра сойдет. Наконец, вариант третий, наиболее интуитивный и не основанный на какой-либо официальной либо неофициальной информации. «Золотой остров» по-прежнему в планах.

Но есть, уже потихонечку начинает появляться, на рынке не менее сладкий и интересный новый масштабный и по-своему элитный проект. А речь идет на самом деле о «Москва-Сити». Он уже начал продаваться и притом удачно.

Более того, застройщики даже стали задумываться об увеличении жилой части своих высоток, особенно на верхних этажах. А это свидетельствует об одном из двух: либо хорошо и дорого уходят апартаменты, либо возникли проблемы с реализацией офисных площадей. А для извлечения максимальной прибыли нужны высокие цены на элитное жилье, нужен определенный дефицит квартир наивысшего уровня на рынке. Очень похоже на создавшуюся ситуацию.

Единственный спорный и неоднозначный момент – квартиры в «Москва-Сити» необходимо продавать с отделкой, иначе проблема многолетнего ремонта жилья в высотном здании перекроет все плюсы от приобретения этой квартиры. А это способно значительно увеличить затраты застройщика. Правда, при продажной стоимости квартир на уровне $50 тыс. за квадрат пойти на эти траты будет гораздо легче.

Какие же выводы из всего сказанного получаются? Сформулирую максимально кратко. Зафиксированные на, скажем так, «рекламном» уровне рекордные цены на элитные новостройки на самом деле скорее всего не являются сегодня реальными продажными ценами этого жилья. Но они необходимы застройщикам «про запас», когда в ближайшее время на рынок будут выведены действительно дорогие по своей себестоимости объекты в «Москва-Сити» и на «Золотом Острове», они окажутся как нельзя более кстати.