Дефицит жилья и избыток денег

Рост цен на первичном рынке жилья в Москве и ближайшем Подмосковье в первой половине года удивил всех. Цена за 1 кв. м квартир в новостройках выросла в среднем на 20% (с учетом Подмосковья - на 30%), несмотря на то что аналитики прогнозировали такой уровень цен только к концу года. Но уже весной цены взяли очередной психологический рубеж в $7 тысяч за 1 кв. м. Причина - в сокращении объема предложения коммерческого жилья в Москве. Сказался и отложенный с 2007 года спрос со стороны платежеспособных российских семей.

По официальным данным, жилищное строительство в Москве за последние годы незначительно сократилось. Если в 2006 году возвели около 4,6 млн кв. м, то в 2007-м строители сдали 4,4 млн кв. м. «На мой взгляд, это было связано с тем, что строительный комплекс находится в периоде реструктуризации, - считает президент группы компаний «Рескор» Сергей Лупашко. - Провал, на мой взгляд, носит некий технический характер, и сейчас он преодолевается». Под реструктуризацией эксперт понимает организационное дробление московского стройкомплекса на подразделения, занимающиеся дорожно-мостовым строительством (то есть борьбой с транспортным коллапсом), и структуры, занятые жилищной и инфраструктурной застройкой. Итоги первого полугодия стройкомплекс пока не подводил, но, по неофициальным данным, объем строительства жилья сохранен на уровне 2007 года. Это хорошая новость. Плохая же заключается в том, что на периферии конкурирующих с Москвой по уровню жизни центров притяжения в последние годы так и не создано. В столицу в поисках лучшей жизни прибывают "новые москвичи", готовые выложить столько, сколько запросят застройщики. Процесс этот не прекращался никогда. И вот уже восемь лет, то притормаживая, то ускоряясь, цены на московское жилье растут.

Этот год по сравнению с 2007-м более активный. «Если летом 2007 года на рынке прослеживалась тенденция снижения деловой активности, в связи с чем цены практически не увеличивались, то за два летних месяца этого года цены в наших объектах выросли на 7,6%», - комментирует директор по маркетингу и продажам группы компаний «Квартал» Сергей Лушкин. В июле 2007 года 1 кв. м стоил, по данным исследований "Квартала", в среднем $5178, а в июле 2008-го - уже $7404. "За первое полугодие, если учитывать снижение курса доллара, рост цены 1 кв. м с января по июнь составил 18,3%", - отметил Лушкин.

По данным аналитика ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольги Юматовой, в 2007 году цены на рынке московских новостроек увеличились всего на 9,3%, а в этом году за первые шесть месяцев цены выросли более чем на 22%. Соглашается с ней и Сергей Лупашко из "Рескора": "В конце 2007 года цены практически остановились, накапливая отложенный спрос, который реализовывался в первом полугодии". По его словам, больше всего за первые полгода подорожали квартиры в домах бизнес-класса - до 25%, экономкласс прибавил в цене около 17%, а элитное жилье выросло примерно на 20%. По словам Лушкина, графики прироста денежной массы в национальной экономике (так называемый агрегат М2) практически совпадают с ростом цен на новостройки.

Кроме увеличения денежной массы становится меньше самих объектов. Все опрошенные "Газетой" аналитики отмечают сокращение предложения квартир в Москве. Аналитик компании "Домострой" Лариса Сутормина утверждает, что увеличилось предложение разве что в Центральном административном округе, да и то за счет реконструкции, а не за счет нового строительства. По данным портала realestate.ru, квартиры в Москве сегодня можно приобрести в 119 строящихся домах, которые анонсированы и выставлены на свободную продажу компаниями-застройщиками. База "Домостроя" насчитывает около 200 жилых комплексов, но все равно предложение оставляет желать и большего, и лучшего.

Кроме того, предложения застройщиков не соответствуют ожидаемому качеству. "В Москве не осталось относительно дешевого жилья - жилья экономкласса, которое раньше могли себе позволить относительно небогатые семьи. Наблюдается переползание предложения в дорогой сегмент, но эти декларации застройщиков зачастую не подтверждаются соответствующим качеством стройматериалов и атрибутами, присущими жилью бизнес-класса", - говорит руководитель портала "Индексы рынка недвижимости IRN.ru" Олег Репченко. Предложение и спрос на квартиры находятся в дисбалансе. Застройщики предлагают крупногабаритные квартиры, например двухкомнатные квартиры по 90 кв. м, вместо вполне достаточных для "двушек" 60 кв. м. "В дорогом доме почему-то не хватает парковочных мест для автомобилей, а отделочные материалы самые стандартные", - сетует Репченко. Сутормина отмечает, что повышенным спросом среди покупателей новостроек в первые месяцы текущего года неспроста начали пользоваться однокомнатные квартиры: они подешевле. На большие, увы, не хватает денег. Другой способ пристроить деньги - покупка квартиры в малоэтажных и малоквартирных домах в охраняемых поселках.

Аналитик компании «Домострой» Лариса Сутормина отмечает рост популярности жилых комплексов в так называемых предместьях Москвы (до 30 км). В списке аналитика находится около 30 охраняемых поселений с такими домами. "Этот относительно новый формат жилья служит хорошей альтернативой московским новостройкам, - говорит она. - Одна из причин повышенного интереса к загородным квартирам - цена". Например, в жилом комплексе "Рублевское предместье" на Ильинском шоссе 1 кв. м продается по $3,5-4,3 тысячи, а квартиры в новостройках, например на юго-западе или в Западном административном округе, сейчас продаются по $7,3 тысячи за 1 кв. м, тогда как еще в январе цена была $6,7 тысячи. Ставший неподъемным квадратный метр заставляет многих аналитиков говорить о мыльном пузыре на рынке недвижимости.

"Несмотря на то что рынок недвижимости Москвы и Подмосковья все больше напоминает мыльный пузырь, говорить о снижении цен было бы опрометчиво. Кроме того, у нас почти отсутствуют другие инструменты, способные оттянуть инвестиционные деньги: в первую очередь нет полноценного рынка акций", - полагает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина. "С другой стороны, у застройщиков накопился достаточно большой объем непроданного жилья, и они вынуждены разными способами привлекать покупателей, предоставляя бонусы и скидки, - считает Ветлугина. - Особенно это заметно на фоне ужесточения ситуации с выдачей ипотечных кредитов".

Как бы там ни было, если попытаться заглянуть на несколько месяцев вперед, то очевидно, что строить жилья на продажу в столице будут меньше. Во-первых, строить уже почти негде, а во-вторых, столичные власти значительно увеличивают долю социального жилья в общем объеме строительства. Кроме того, основным методом жилищной застройки провозглашена комплексная реконструкция кварталов, что, конечно же, дороже строительства в чистом поле. Так что причины будущего роста цен налицо.

Впрочем, гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин считает, что сейчас затишье перед снижением цен. Дело в том, что риэлторы считают индикатором будущего поведения цен на покупку недвижимости изменения ставок аренды квартир. А они в Москве в июле хоть и незначительно, но снизились - на 0,3%.

Владислав Долгов