Какие земли пойдут под застройку

На прошлой неделе наблюдатели напряженно следили за тем, чем закончится дискуссия о землях сельскохозяйственного назначения: начнет ли она интенсивно уходить под строительство или останется в распоряжении аграриев. Ответа придется подождать: "заинтересованные ведомства" должны представить новые предложения к сентябрю, но уже ясно, что денег на кадастровые работы аграрии вряд ли получат.

Часто говорят, что в России "все уже поделено". Это не совсем так: земли сельхозназначения, а это примерно четверть всех земель в России вообще, находятся в подвешенном состоянии. Главные причины - незавершенный кадастровый учет, сверхсложные правила выделения в натуре пресловутых земельных долей, наконец, противодействие лоббистов и чиновников, которым выгоден полулегальный статус земельных долей. "Благодарить" за это, собственно, и нужно лоббистов, которые в 2002-2003 годах заложили выгодные для себя "неопределенности" в пакет земельных законов.

Наконец Минсельхоз России добился кураторства над землями сельхозназначения. А в середине июля премьер России Владимир Путин потребовал от него "не вести себя, как собака на сене", то есть поделиться землями со строителями. Действительно, дешевая земля - важнейший фактор дешевого жилья, а самим аграриям при применении новых методов ведения хозяйства много пашни и не нужно. Да и скандалы поднадоели: напомним, что один из московских микрорайонов построен на сельской земле, по поводу чего была длинная судебная тяжба, а один из мэров приволжских городов без лишней волокиты загремел на нары ровно за то, за что судится столичный мэр.

Тем не менее в начале прошлой недели некоторым наблюдателям показалось, что минсельхоз не воспринял посыл премьера. Накануне заседания правительственной комиссии, озаботившейся земельным вопросом, представители минсельхоза, по трактовке некоторых экспертов, высказались за ужесточение правил изменения категории земель. Но так ли это?

Вчитаемся в нашумевшие тезисы заместителя министра сельского хозяйства Александра Петрикова и обнаружим, что он высказался лишь за более четкие правила перевода земель из категорию в категорию. Правда, он действительно предложил сократить число критериев перевода: "В настоящее время существует девять оснований для перевода сельхозземли в другую категорию, - цитирует его слова ИТАР-ТАСС. - Они не конкретизированы, их число надо сократить ... и более четко прописать критерии нецелевого использования земли".

Коснулся он и проблемы невостребованных и выморочных долей (таковых, к слову, 30 процентов) - их предложено направлять в муниципальную собственность. Это важно: процесс приватизации, помимо прочего, тормозит "балласт" виртуальных собственников, которым земля в целом-то и не нужна. Также г-н Петриков предложил продлить срок приведения в соответствие с ГК договоров о приобретении долей. Напомним, что невостребованные доли с января будущего года должны достаться доверительным управляющим.

Но самое главное, г-н Петриков предложил радикально снизить временные и финансовые издержки по оформлению земли. Сейчас, напомнил он, стоимость оформления иногда превышает рыночную стоимость самой земли и составляет в среднем 3-4 тысячи рублей за гектар, а процедура занимает до 18 месяцев. Он высказался за софинансирование затрат на оформление - четверть пусть заплатит федеральный бюджет, остальное - субъект РФ и собственник. Ранее минсельхоз просил 7,3 миллиарда рублей на это, получил отказ и сейчас вроде бы готов изыскивать эти деньги из собственных ресурсов.

С таким багажом началось обсуждение проблемы на правительственной комиссии. Вопреки ожиданиям главная дискуссия развернулась не вокруг сокращения числа поводов для перепрофилирования земли, а вокруг софинансирования землеустроительных работ: эти траты не предусмотрены бюджетом до 2011 года. Ответа не найдено: заинтересованным ведомствам предложено подумать, откуда достать финансы.

Зато комиссия выработала "идеологические" подходы к земельной реформе: сельские земли надо использовать эффективнее, за плохое использование наказывать строже, процедуру оформления радикально упростить и внедрить механизм длительной, до 25 лет, аренды - это проще, чем собственность.

А вот как быть со сменой категории, мы узнаем после 15 сентября - такой срок дал на формирование Концепции реформирования земельных отношений первый вице-премьер Виктор Зубков. Он также поручил к 15 октября разработать поправки в закон об обороте сельхозземель с тем, чтобы упростить их регистрацию.

Совершенно очевидно, что минсельхоз не собирается сидеть на землях "как собака на сене" и выказывает готовность поделиться ими со строителями. По словам министра сельского хозяйства Алексея Гордеева, сельхозземель в России столько, что хватит для строительства жилья на сотни миллионов человек. Но, похоже, прежде ведомство намерено сделать из своей земли полноценный инвестиционный продукт, хотя бы потому, что просто отдать не распределенную за собственниками, а значит, и не оформленную землю - это чревато серьезными конфликтами.

Но было бы преждевременным говорить о том, что те или иные меры дадут быстрый результат. Слишком высоки соблазны. Известно, что земля, сменив категорию, сразу дорожает примерно в два раза. Ужесточение процедур перевода нарастит эту маржу в еще большей степени, что создаст новый коррупционный задел. С другой стороны, для крупных холдингов выгодно иметь дело с непрозрачной долевой собственностью. Так что намечается как минимум две группы лоббистов, которые примутся затягивать дело.

Алексей Морозов