Олимпийская стройка под вопросом

Недавно госкорпорация «Олимпстрой» объявила, что аукцион на возведение олимпийских объектов в Сочи не состоялся, так как на него не было подано ни одной заявки. Казалось бы, вокруг строительства олимпийских объектов всегда большой ажиотаж, а представители «Олимпстроя» неоднократно заявляли, что желающих участвовать в «стройке века» хватает. Действительно, само участие в олимпийской стройке должно принести девелоперам дополнительную рекламу. Однако помимо престижа строителей, как и любого бизнесмена, прежде всего, интересует доход. При этом срок окупаемости спортивных объектов традиционно считается длительным (от 10 лет). На этом фоне ожидать высокую доходность не приходится. Но многие компании, казалось бы, могли войти в проект в расчете на какие-либо преференции со стороны государства. Видимо, в данном случае никаких преференций предоставлено не было или они не показались девелоперам интересными. На этом фоне, по мнению аналитического центра www.irn.ru, государство рискует оказаться в положении, схожем с ЮАР, где в 2010 году должен состояться чемпионат мира по футболу. FIFA уже выразила недовольство результатом подготовки ЮАР к чемпионату. Из-за срыва сроков строительства и низкого качества уже возведенных объектов чемпионат могут перенести в другую страну.

При этом в России ситуация с неисполнением данных ранее обещаний, в общем-то, не является чем-то необычным. И строительный рынок здесь не исключение. В том числе, и московский. В центре Москвы стоит немало старинных особняков в аварийном состоянии, которые никак не дождутся реконструкции. А во многих районах (в том числе, и в многих престижных), несмотря на многочисленные обещания правительства Москвы к 2010 году расселить пятиэтажки, остается множество «хрущевок». Кроме того, остается немало промзон, которые целесообразно было бы вынести за пределы города или реконструировать под бизнес-парки. Проблемы в данном случае не в том, что правительство Москвы не исполняет своих обязательств. Проблема в том, что и для вывода промзоны, и для реконструкции старинного особняка, и для расселения пятиэтажек необходим исполнитель.

Казалось бы, всем известно, что в Москве строить выгодно. И тем не менее, все указанные выше площадки простаивают. Дело в том, что основанием для мнения, будто в Москве строить выгодно, являются высокие цены на московскую недвижимость. Однако обычно забывают о том, что прибыльность проекта зависит не только от потенциальной цены продажи, но и от затрат на строительство и сроков его исполнения.

Предположим, что себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве составляет порядка $3 тыс., а средняя рыночная стоимость того же 1 кв. м около $6 тыс. Казалось бы, доходность от таких инвестиций баснословная – 100%.

Но при этом обычно забывают, что самое простое строительство дома на пустой площадке занимает от момента получения инвестконтракта до завершения строительства порядка 3 лет. Таким образом, доходность от инвестиций в строительство жилья оказывается существенно меньше – около 25% годовых (сложным процентом). Конечно, при прочих равных – это хороший уровень прибыльности, но далеко не баснословный. Однако он оказывается еще меньше, когда власти дают при предоставлении площадки дополнительные отягощения.

Например, часто для того, чтобы построить дом, необходимо расселить пятиэтажку, очистить площадку и переложить коммуникации, а уж затем возвести новое жилье. В таком случае срок реализации проекта растягивается на 5-7 лет.

Даже если считать, что итоговая доходность проекта составит около 100%, то годовая – от 10% до 15% сложным процентом. Следует отметить, что 10%-15% годовой доходности при длительных вкладах дают банковские депозиты. А риски у таких проектов, естественно, существенно выше, чем у банковских депозитов. Вот и получается, что строителям зачастую не выгодно инвестировать средства в тот или иной проект, несмотря на сравнительно высокие рыночные цены.

Схожая ситуация возникла и в ситуации с аукционом Олимпстроя. На инвестконкурс были выставлены 4 лота, каждый из которых включал спортивный объект и гостиницу. Так, в лот №1 входило строительство малой ледовой арены на 7 тыс. мест и трехзвездной гостиницы «Имеретинская» на 8 тыс. номеров. В лот №2 – большого ледового дворца на 12 тыс. мест и пятизвездочной гостиницы «Малый Ахун» на 1,3 тыс. номеров. В лот №3 – ледовой арены для керлинга на 3 тыс. мест и трехзведной гостиницы на 300 номеров. В лот №4 – большой ледовой арены на 12 тыс. мест и четырехзвездной гостиницы «Малый Ахун» на 3,1 тыс. номеров.

Казалось бы достаточно построить эти объекты, а затем продать их – и прибыльность обеспечена. Однако следует иметь в виду, что большого числа желающих приобрести для дальнейшего управления спортивные объекты не так уж много. Тем более их не так много, когда речь заходит о спортивных объектах, расположенных в городе, который заполняется только на время курортного сезона. При этом надо иметь в виду, что последние годы количество желающих поехать отдыхать на российское побережье Черного моря становится все меньше и меньше. Года 2 назад еще можно было предположить, что в качестве стратегического инвестора выступит кто-то из иностранцев, но сейчас на фоне мирового финансового кризиса эта возможность близка к ничтожной. Наконец, можно допустить, что эти объекты выкупит у инвесторов государство. Но недаром к конкурсу допускались далеко не все желающие. Это должны были быть инвесторы, имеющие в своем запасе не менее 30% от прогнозной себестоимости объекта. Таким образом, государство предполагало, что компании, которым доверят строить олимпийские проекты, будут стратегическими инвесторами. Именно поэтому финасовой составляющей было не достаточно. Потенциальным претенденты должны были иметь опыт реализации схожих инвестпроектов, а также представить на рассмотрение комиссии оптимальную концепцию проекта с минимальным сроком реализации.

Таким образом, быстро выйти из олимпийского проекта потенциальным инвесторам удастся, скорее всего, с большим трудом. При этом все эти проекты имеют срок окупаемости не менее 10 лет. Но на фоне мирового финансового кризиса и общего сокращения потребления он вполне может увеличиться. Неудивительно, что девелоперы предпочли воздержаться от участия в этом ивестконкурсе. Теперь госкорпорация намерена разделить лоты и предложить на аукцион для инвесторов только строительство гостиниц. А спортивные объекты Олимпстрой проинвестирует сам, выставив на конкурс только позицию генподрядчика. Однако вряд ли стоит ожидать, что на конкурсе по строительству гостиниц будет ажиотаж. Гостиницы, традиционно в России строят иностранцы, а у них сейчас финансовые проблемы.

Показательно, что даже на единственный состоявшийся аукцион по строительству офисного здания на 3,2 тыс. рабочих мест в Адлерском районе города Сочи было подано всего 3 заявки от никому неизвестных компаний (ОАО «БАМО-Флоат-Гласс», ООО «Медина-Универс» и ООО «СтройЛюкс»). Тогда как офисная недвижимость считается одним из самых выгодных сегментов рынка недвижимости. Видимо, строительство этого офисного центра также сопряжено с рядом отягощений.

Конечно, государство может заставить российских частных инвесторов взять на себя данный груз. Однако, как известно, такого рода методы обычно оборачиваются низким качеством строительства. При этом победа в конкурсе на проведение Олимпиады в Сочи является одним из главных достижений периода президентства Владимира Путина.

Считается, что при успешном выполнении этого проекта Россию ждет серьезное увеличение объемов прямых зарубежных инвестиций. Если же судьба проекта «Cочи-2014» будет схожей с судьбой чемпионата мира по футболу в ЮАР, то международному имиджу России будет нанесен серьезный урон. Естественное следствие которого – сокращение зарубежных инвестиций.

При этом, по оценке аналитического центра www.irn.ru, для того, чтобы проект «Сочи-2012» был реализован «без сучка и задорины», необходимо лишь предоставить частным инвесторам достойную компенсацию за участие в строительстве олимпийских объектов. И такой способ уже давно опробован в Москве. Всегда в качестве компенсации за участие в строительстве социально значимых объектов правительство Москвы предоставляло частным инвесторам без конкурса очень выгодные места для дальнейшей застройки. Предположить, что в Большом Сочи таких площадок нет, просто не представляется возможным. Однако, возможно, что федеральные власти решили их приберечь для отдельного конкурса. Но в данном случае, все-таки было бы выгоднее для общего дела объединить эти площадки вместе с олимпийскими. И тогда с высокой долей вероятности можно сказать, что ни один конкурс не пройдет без ажиотажа, а частные инвесторы будут стараться изо всех сил не лишиться прав на реализацию такого лота. В результате о качестве олимпийского строительства и сроках его исполнения чиновникам не придется беспокоиться.

Между тем до сих пор остаются не распределенными проекты по строительству 22 гостиниц и 34 объектов транспортной инфраструктуры. И на их судьбу вполне могло бы повлиять стратегическое решение «Олимпстроя».