В Лондоне и Брюсселе снизились ставки аренды офисов, в Москве продолжается их рост

Согласно отчету по краткосрочному циклу арендных ставок европейских офисов (European Office Property Clock) компании Jones Lang LaSalle за второй квартал 2008 года.

Максимальные базовые ставки аренды на офисные помещения снизились на 4,4% в Лондоне и на 3,4% в Брюсселе во втором квартале 2008 года, сообщается в последнем отчете по краткосрочному циклу арендных ставок европейских офисов (European Office Property Clock) компании Jones Lang LaSalle. В то же время шесть рынков показали рост максимальной базовой ставки - это Германия (Берлин (+2,4%), Гамбург (+2,2%) и Мюнхен (+1,7%)), Прага (+2,4%), Стокгольм (+2,3%) и Мадрид (+0,6%). Все другие рынки продемонстрировали стабильность уровня арендных ставок.

Том Бейн-Жардин (Tom Bayne-Jardine), глава отдела услуг для корпоративных клиентов по Европе, Ближнему Востоку и Африке комментирует: «Учитывая перспективы осложнения экономической ситуации в 2009 году - рост стоимости строительства и отсутствие кредитного финансирования - мы предполагаем, что многие запланированные проекты будут отложены на неопределенный срок. В результате не ожидается значительного увеличения объемов свободных площадей в краткосрочной и среднесрочной перспективе, что ограничит выбор площадей класса А в некоторых регионах Европы».

Несмотря на ухудшающуюся экономическую ситуацию, спрос на офисные помещения среди арендаторов остается довольно высоким. Однако арендаторы все меньше готовы платить высокие арендные ставки. Индекс максимальных базовых ставок аренды офисов в Европе (European Office Rental Index) впервые с первого квартала 2005 года снизился на 0,2% во втором квартале 2008 года. В целом максимальные ставки остаются на 3,9% выше, чем год назад. Несмотря на то, что в Центральной и Восточной Европе ожидается, что рынки продемонстрируют умеренное увеличение арендных ставок, на большинстве рынков Западной Европы их дальнейший рост не прогнозируется.

Во втором квартале 2008 года было продано и сдано в аренду 3,2 миллионов кв.м офисных площадей. Спрос остался на столь же высоком уровне, как и в первом квартале 2008 года. Однако сейчас спрос среди арендаторов снижается: в первом полугодии 2008 года объем проданных и сданных в аренду площадей уменьшился на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В странах Центральной и Восточной Европы, где продолжается рост количества рабочих мест, а также в Германии, рынки продемонстрировали увеличение спроса на офисные площади во втором квартале 2008 года. В то же время другие страны, в частности Великобритания, Испания и Ирландия, продемонстрировали снижение объемов проданных и сданных в аренду площадей. На уровне отдельных городов объемы проданных и сданных в аренду площадей в первом квартале 2008 года по сравнению с первым кварталом 2007 года были особенно большими: в Праге (+91%), Люксембурге (+57%), Роттердаме (+26%), Франкфурте (+26%) и Москве (+22%). На других крупных рынках объемы проданных и сданных в аренду площадей снизились: в Мадриде (-37%), Гааге (-31%), Брюсселе (-28%), Лондоне (-25%), Дублине (-21%), Стокгольме (-20%) и Париже (-19%).

В целом был зарегистрирован большой объем чистых поглощений за второй квартал (1,8 миллионов кв. м) и за год в целом (почти 7 миллионов кв.м), что на 45% выше среднего показателя за последние 5 лет. Объем свободных площадей (7,1%) остается на умеренном уровне первого квартала. Из 24 анализируемых рынков объем свободных площадей снизился на 13 рынках и увеличился на 8 рынках. Теперь он составляет от 2,1% в Варшаве до 12,6% во Франкфурте. На пяти рынках процентный уровень вакантности достиг двузначных чисел. Самые значительные снижения были зарегистрированы в Утрехте (-130 базисных пунктов - до 8,5%), Роттердаме (-100 базисных пунктов - до 7,7%) и Милане (-80 базисных пунктов – до 6,2%). При этом высокий объем построенных площадей привел к значительному росту уровня незанятых площадей в Будапеште (+150 базисных пунктов – до 10,4%) и Москве (+140 базисных пунктов - до 6,1%). На двух самых крупных европейских рынках – в Париже и Лондоне – он немного увеличился за второй квартал: в Центральном Лондоне на 20 базисных пунктов - до 4,1% и до 5,2% в Париже. Уровень незанятых офисных площадей класса А останется низким на большинстве рынков, включая Франкфурт, что способствует увеличению арендных ставок. Объемы завершенных площадей во втором квартале 2008 года значительно превышают объемы других кварталов последних нескольких лет и составляют 2 миллиона кв. м.

Ольга Рыбакова, Руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Московский офисный рынок также не избежал влияния международного кредитного кризиса. Хотя он существенно не поколебал на продолжающийся рост спроса на качественные офисные площади, тем не менее он сказывается на сроках завершения новых проектов. Для девелоперов гораздо сложнее стало получение более дешевого финансирования, прежде всего от международных банков. Это приводит к тому, что выход на рынок некоторых строящихся проектов задержится. Проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены.

На фоне устойчиво растущего спроса, поддерживаемого активным развитием российской экономики, задержки строительства приведут к переносу момента насыщения московского офисного рынка на более отдаленный период.

Одним из последствий будет продолжение роста максимальных базовых арендных ставок. По нашим расчетам, к концу 2008 года ставки вырастут более чем на 20% по сравнению с концом 2007 года».