Аренда офисов дорожает необоснованно

По данным Jones Lang LaSalle за первое полугодие 2008 года объем свободных офисных площадей Москвы увеличился в 3 раза, до 6,1% от общего объема офисной площади столицы, который на данный момент составляет порядка 8 млн кв. м (офисы класса Аи В). По показателю насыщенности московский рынок офисов приблизился к уровню стран Восточной Европы. При этом по темпам ввода новых объектов московский рынок обогнал все имевшие место прогнозы. Объем введенных за перовое полугодие в строй офисных площадей существенно превысил прошлогодние результаты за тот же период. И по итогам года разрыв, по всей видимости, как минимум не снизится.

Если строительство офисов будет идти такими же темпами, то насыщение рынка и стабилизация цен и арендных ставок и на этом сегменте московского рынка, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, не за горами.

Обычно российский рынок недвижимости сопоставляют с европейским, а Москву с европейскими столицами. В частности, традиционно считается, что в России, в целом, и в Москве, в частности, тотально не хватает офисных площадей. Действительно, еще 1,5 года назад на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офисной площади класса А и В. При этом в западноевропейских столицах этот показатель не опускается ниже 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего человека. В восточноевропейских столицах этот показатель находится на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Однако по итогам этого полугодия Москва серьезно исправила положение. На данный момент этот показатель составляет около 1,9 кв. м офисных площадей на 1 работающего москвича. По сути, Москва догнала восточноевропейские столицы. Но остановиться на достигнутом Москве, скорее всего, не дадут. До конца этого года, по данным Colliers International, ожидается ввод еще около 1 млн кв. м офисных площадей, а в 2009 году – еще 2 млн кв. м офисов. При этом уже сейчас в Москве простаивает около 500 тыс. кв. м офисов. Казалось бы, это должно принуждать владельцев офисных помещений снижать арендные ставки. Однако, по данным департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2008 года аренда офисов класса А и В в Москве подорожала на 17% и 10%, соответственно.

Серьезное подорожание аренды офисов класса А связано с тем, что власти Москвы в конце прошлого года ввели запрет на строительство новых офисных площадей в центре города. И для этого у правительства Москвы есть веские основания. По существующему плану развития центральной части столицы там должен сохраниться в значительном объеме жилой сектор. Однако до последнего времени офисы постепенно вытесняли его за пределы Третьего транспортного кольца. Кроме того, правительство Москвы намерено сконцентрировать всю центральную офисную жизнь Москвы в районах Москва-Сити и Москва-Сити-2. При этом застройщики Москва-Сити-2 пока не определены. За счет запрета на строительство офисов в центре Москвы мэрия сможет создать необходимую конкуренцию на проекты Москва-Сити-2 и продать их по хорошим ценам.

При этом аренда офисов класса В хотя и подорожала не так сильно, как аренда офисов класса А, но назвать это подорожание невысоким, все же, нельзя. При этом на долю офисов класса В приходится до 80% всех офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Естественно, что большая часть свободных офисов из порядка 500 тыс. кв. м не арендованных площадей в Москве приходится именно на офисы класса В. Получается, что арендодатели повышают ставки, несмотря на отсутствие потенциальных арендаторов. Такое поведение собственников недвижимости характеризует близость рынка к уровню стабилизации.

Многие международные эксперты утверждают, что период стабилизации в Москве начнется только после того, как доля свободных офисных площадей достигнет 10% от их общего объема в сегменте класса А и В. При этом, по их оценкам такое соотношение будет достигнуто не раньше, чем через 2 года. Однако, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это может произойти раньше.

Главным стимулом для открытия новых офисов до последнего времени являлись высокие темпы рост производства в России. Однако, начиная с апреля 2008 года они стали снижаться. В частности, по итогам июля 2008 года прирост составил 3,2% по сравнению с июлем 2007 года, тогда как год назад этот показатель составлял 10,3%. Если же оценивать прирост производства с начала года, то он также окажется в проигрыше по сравнению с прошлогодними показателями: 5,4% за 7 месяцев этого года против 7,6% за 7 месяцев прошлого. И пока, по данным Минэкономразвития, нет никаких признаков улучшения ситуации.

Кроме того, на фоне разразившегося на западных рынках финансового кризиса сокращается доля иностранных компаний которые могли бы себе позволить арендовать в Москве те же площади, что и раньше. Между тем, иностранные компании и их представительства играют довольно значительную роль на рынке спроса на аренду офисов класса А и В. Стоит отметить, что именно иностранные компании стали первыми и заказчиками и девелоперами офисов такого класса в России. Поначалу российских игроков на этом рынке не было вообще. И хотя на данный момент доля иностранного присутствия на этом сегменте рынка российской недвижимости весьма сократилась, она все еще остается существенной – никак не ниже 30%.

Наконец, пострадали от зарубежного кризиса и многие российские компании, которые привыкли развиваться за счет дешевых иностранных кредитов. Теперь это время кануло в Лету. В итоге, темп роста прибыли компаний просто не успевает за ростом арендных ставок. В то же время, если темпы ввода в строй новых офисных центров сохранятся, это, может отразиться на росте конкуренции среди объектов. Кроме того, увеличат эту конкуренцию те объекты, арендаторы которых предпочтут переехать в офис классом ниже или меньшей площади, так или иначе, но более дешевый. А число таковых может оказаться значительно, если учитывать иностранные и российские компании, прибыли которых сократились из-за финансового кризиса на западных рынках.

При этом если арендаторы продолжат политику индексации арендных ставок без учета уровня платежеспособного спроса, вполне можно ожидать, что доля вакантных офисных площадей достигнет заветного уровня в 10% уже в течение следующего года. Как показывает международная практика, при дальнейшем повышении этого показателя арендные ставки обычно начинают снижаться. При этом доходность от сдачи коммерческой недвижимости на данный момент не превышает 10%, что вполне сопоставимо с уровнем банковских депозитов.

О том, что рынок жилой недвижимости близок к стагнации, аналитический центр www.irn.ru писал неоднократно. О вероятности стагнации на рынке торговой недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации». Теперь же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно говорить, что и на рынке офисной недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе может начаться стагнация.