Рейтинг районов Москвы по стоимости аренды квартир в 2004 году

Уровень спроса на временное жилье в столице в прошлом году был необычайно высок и будет продолжать расти. По сравнению с началом 2004 года цены на аренду квартир по районам выросли в среднем на 15 %. Районы Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка, Гагаринский, Пресненский, Замоскворечье, Хорошевский сохранили свои лидирующие позиции. Наибольший рост цен на аренду квартир, в течение года, наблюдался в северном и юго-западном административных округах Москвы. Здесь цены по сравнению с 2003 годом выросли на 19%. Единственный сегмент рынка жилья, который не затронули никакие кризисные колебания, - элитные квартиры, устойчивый спрос на которые не давал ценам снижаться.

При составлении рейтинга районов Москвы по стоимости аренды, использовался усредненный показатель - долл. США за 1 кв.м. арендуемой квартиры в месяц, который позволил учесть абсолютно все предложения на рынке и достаточно точно выявить динамику за прошедший год.

По итогам года на рынке аренды сменилась тройка лидеров. Самые дорогие квартиры, предлагаемые в аренду, были отмечены в Тверском районе. Средние арендные ставки на Арбате увеличились на 14,4%, однако, это не значит, что владельцы квартир стали запрашивать большие деньги за аренду, так как сократилось количество очень дорогих квартир, сдаваемых в аренду. Значительно выросли средние арендные ставки в Хамовниках (рост на 17,0%), что было вызвано увеличением количества элитных квартир в районе Остоженки. Среди выросших в цене районов, также можно выделить Дорогомилово (рост на 17,9%) – квартиры на Кутузовском проспекте становятся все более популярными. В ряду «аутсайдеров» были отмечены Якиманка (падение в рейтинге на один пункт), Китай-город (-2 позиции), Мещанский (-1).

Рост средней стоимости найма типовых однокомнатных квартир за прошедший год составил 13,75%, двухкомнатных - 15,68%, трехкомнатных - 12,8%. Относительно дешевые квартиры не задерживаются больше, чем на один день; дорогие реализуются в течение 1-2 месяцев. В последние годы, в связи с активизацией спроса на качественное жилье, «арендный бизнес» обрел новую силу. Многие владельцы квартир стали сдавать не только свои собственные «лишние метры», но и специально приобретать новые квартиры для их последующей сдачи. Срок окупаемости элитного жилья, сдаваемого в аренду, от 5 до 10 лет в зависимости от класса. С точки зрения эффективности вложения средств он достаточно велик. Хотя сейчас такие вложения свободных средств используются все же достаточно часто. Можно предположить, что в ближайшее время стоимость аренды элитных квартир существенно не изменится, а цена аренды самого дешевого жилья подрастет.

2004 год показал, что самыми выгодными инвестициями в недвижимость оказались вложения в два противоположенных сегмента: «эконом-класс» (и нижний сегмент «среднего класса») и «элиту». Вложения в «эконом-класс» хорошо и быстро «отбиваются» благодаря серьезному повышению цен на аренду в этом сегменте. Вложив минимальные (по сравнению с другими сегментами) деньги в покупку и ремонт квартиры, хозяева получили высоко ликвидный объект, который пользуется спросом у арендаторов и серьезно растет в цене.

В сегменте элитного жилья вложения окупаются за счет высокой арендной платы и малого количества объектов на рынке. Действительно элитных квартир на рыке сейчас мало, поэтому и спрос на них высокий. Поэтому, несмотря, на высокие вложения в этот тип недвижимости, окупаемость затрат достаточно высока (для «эконом-класса» и «элиты» 5-10 лет).

Вопреки ожиданиям, наименее ликвидным оказалось жилье повышенной комфортности. При довольно высоком уровне затрат на приобретение и ремонт таких квартир, спрос в этом сегменте не очень высокий, что часто заставляет хозяев снижать цены. В связи с низким спросом цены в этом сегменте растут медленно, в результате вложения оказываются нерентабельными.

Прогноз

Описанные тенденции сохранятся и в 2005 году. Продолжится рост цен на аренду самого дешевого жилья. В период роста цен на недвижимость в 2003-2004 году, многие инвесторы вкладывали деньги именно в сегмент «повышенной комфортности». В течение последнего полугода эти квартиры ремонтировались, готовились к аренде. То есть в начале 2005 эти предложения попадут на рынок, что еще более усилит конкуренцию в этом сегменте.

В ближайшее время в Москве произойдет увеличение цен на аренду квартир как минимум на 10-12%. Причиной повышения послужит, во-первых, объявленное с 1 января 2005 года подорожание коммунальных услуг на 35-40%, а также Постановление Пленума Верховного суда РФ "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств". В нем говорится, что граждане, сдающие квартиры и не платящие с доходов налоги, должны наказываться штрафом в размере от 100 до 500 тысяч рублей или даже лишением свободы на срок до трех лет.