Ипотека все недоступнее

Несколько месяцев мы с интересом наблюдали за судьбой двух американских ипотечных агентств с госгарантиями Freddie Mac и Fannie Mae. По сравнению с их проблемами трудности, с которыми столкнулось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (российский коллега "Фанни" и "Фредди"), не казались такими уж серьезными. Но со вчерашнего дня агентство, чтобы остаться на плаву, было вынуждено пойти на изменение условий рефинансирования ипотечных кредитов. Что же будет с российской ипотекой?

Когда в свое время создавалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то цели перед ним ставились громадные - не просто рефинансировать кредиты, выданные банками - участниками программы, но и сформировать единые стандарты ипотеки в разных регионах страны. В дальнейшем агентство активно включилось в нацпроекты, в том числе в "Доступное жилье". В общем государственные гарантии накладывают и большую ответственность.

По последним данным, по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдавали 145 организаций в 75 регионах России. По оценкам, на долю партнеров агентства приходилось от 50 до 60% всех выданных жилищных займов. При этом в основном с АИЖК сотрудничали небольшие и региональные банки, которым такое партнерство позволяло выдавать более-менее недорогие кредиты. А иные, собственно, доступностью не отличаются.

Мировые финансовые проблемы не могли не отразиться на деятельности небольших операторов рынка, у которых с агентством и возникли проблемы. В этой связи с 15 сентября АИЖК меняет условия игры. Самая большая перемена - агентство отказывается от единых стандартов и теперь будет подходить к каждому банку-партнеру индивидуально. АИЖК намерено выкупать кредиты, которые выданы по ставкам ниже среднерыночных (16% - в регионах, 17,5% - в Москве) с дисконтом. Прежняя стоимость займа была на 2-3% ниже.

Региональные партнеры АИЖК окажутся в очень неприятной ситуации. Причем проблемы возникнут на нескольких уровнях. Главное, что они отразятся на уже выданных кредитах. В новых условиях у банков выбор невелик. Они должны будут либо продать кредиты агентству с дисконтом (а он может доходить до 6-7%), либо отказаться от рефинансирования займов. В этом случае им придется "повесить" их на себя, что не позволит выдавать новые кредиты.

В итоге изменения правил игры АИЖК могут обернуться тем, что о доступной ипотеке можно будет забыть. Ведь до последнего момента только агентство, учитывая свою госмиссию, выкупало по номиналу жилищные кредиты. В новых условиях большинство небольших организаций будут вынуждены уйти с рынка ипотеки.

Эксперты уверены, что это в конечном итоге отразится и на всем рынке, так как любое снижение конкуренции неизбежно приводит к росту ставок, а они в этом году, отметим, повышались уже дважды. В итоге только номинальная стоимость кредита увеличилась в среднем на 1%. И это без учета того, что многие банки пошли на введение дополнительных комиссий, которые делают займы дороже в несколько раз.

Фактически действия АИЖК ставят их в один ряд с банками, работающими на рыночных условиях. То есть само агентство в этой ситуации готово отказаться от государственной миссии и также влиться в ряды "рыночников", которые, напомним, выкупают кредиты с дисконтом.

Особенно удивительно, что новые стандарты АИЖК анонсировало в разгар американского ипотечного кризиса. В то же время агентство всегда позиционировало себя в качестве регулятора со стороны государства. Теперь же, когда в этом аспекте деятельности в наибольшей степени нуждаются партнеры, АИЖК отказывается обеспечить стабильность ипотечного рынка.

Взять хотя бы ситуацию с Freddie Mac и Fannie Mae, которые в этом году оказались на грани банкротства. Эксперты были уверены, что американские власти терпящим бедствие умереть не дадут. И пока не дали, открыв дополнительные источники заимствований для обоих гигантов. Причина - именно особая, государственная миссия агентств. Очевидно, что и в истории АИЖК правительство должно сказать свое веское слово, так как реализацию проекта "Доступное жилье" с повестки дня никто не снимал.

Анна Каледина