Реальная картина мира

Что бы ни мечтали видеть из окна покупатели, жизнь диктует свои панорамы. По словам Светланы Пучковой, специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, зачастую, особенно в таких районах как Остоженка, Патриаршие пруды или Арбат, девелоперы не могут предложить потенциальным покупателям супервидовые апартаменты.

«Как правило, панорамные виды открываются примерно с пятого-шестого этажей, хотя, конечно, есть и исключения. Например, в доме на Остоженке, 35 из ряда квартир на втором этаже можно видеть купол Храма Христа Спасителя»,- поясняет Пучкова.

Удачным примером она считает и строящийся дом в Замоскворечье, на Большой Якиманке. «Уже с третьего-четвертого этажей открываются великолепные виды и на зеленый сквер, и на набережную Москвы-реки. А квартиры, расположенные на верхних этажах, имеют панорамный обзор на Кремль, Новый Арбат и Храм Христа Спасителя»,- говорит она. По мнению Пучковой, если рассматривать район Патриарших прудов и Арбата, уникальностью видов могут похвастаться лишь некоторые квартиры, причем те, которые расположены на верхних этажах. «А вот в доме в Старом Толмачевском переулке часть квартир упирается окнами в мечеть, расположенную во дворе дома, а часть окон ориентировано в сторону промышленных гаражей»,- утверждает Пучкова.

Вид из окна закладывается еще на этапе проектирования дома. «Именно на плечи проектировщиков и архитекторов ложится задача так расположить дом в густо застроенном центре Москвы, чтобы из его окон открывалось как можно больше хороших видов. На той же престижной Остоженке или в Арбатских переулках можно построить как дом с идеальным видом, так и дом с окнами, смотрящими на соседний магазин»,- отмечает Коновалова из группы компаний ПИК.

Оригинальный взгляд

Но иногда ошибки проектировщиков оказываются как нельзя кстати. И риэлтерам удается продать квартиру с весьма странным видом из окна. Вот что рассказала «Бизнесу» Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость»: «Один американский клиент заявил, что его вдохновляют и заряжают энергией индустриальные пейзажи, и поэтому он предпочитает видеть за окном чадящие трубы заводов. А его русская супруга, напротив, стремилась к уюту и спокойствию, ей хотелось любоваться видами зеленого парка. Мы нашли компромиссный вариант - из одного окна квартиры была видна ТЭЦ, из другого - Воробьевы горы».

Впрочем, не все покупатели элитной недвижимости так придирчивы к видам. Для основной массы покупателей, как утверждает директор департамента элитного жилья компании «Пенни Лэйн» Александр Зиминский, вид из окон не находится в перечне самых главных факторов, оказывающих влияние на принятие решения о покупке элитной квартиры. «Покупатели квартир в элитных домах прежде всего обращают внимание на район, в котором они собираются приобретать квартиру, на сам дом или его проект, техническое оснащение дома, наличие или отсутствие каких-либо элементов инфраструктуры, охрану, социальный уровень соседей, наличие парковки и т. п»..,- говорит Зиминский.

Его мнение разделяет и Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood. По ее словам, чаще клиенты обращают внимание не на то, что они хотели бы видеть из окна, а на то, чего строго быть не должно. То есть при выборе элитной квартиры немногие готовы идти на уступки, а даже при очень удачном местоположении, квартира с видом из окна на голую стену соседнего дома может продаваться достаточно долго». А если такая квартира и будет продана, невзрачный вид останется на совести риэлтера.

«Однажды, выбирая квартиру в районе Патриарших прудов, один из моих клиентов никак не мог определиться,- рассказывает Светлана Пучкова.- Он очень долго стоял у окна, которое выходит на Малую Бронную, и рассматривал старый особняк с обшарпанным фасадом и крышу, в которую упираются окна гостиной и кухни. А потом сказал: „Когда мне надоест любоваться этим старым обшарпанным сараем, я закажу плакат с изображением риэлтера, который мне продал квартиру без вида, и каждый день буду смотреть ей в глаза!”».

Цена вопроса

По утверждению риэлтеров, покупатели всегда готовы доплачивать за вид из окна, вопрос - сколько. «В теории, вид из окна может увеличить стоимость одной квартиры на 20–30% в том случае, если квартира обладает действительно уникальными для дома видовыми характеристиками,- утверждает Александр Илюхин.- Правда, на практике такой большой разброс цен встречается крайне редко. Во-первых, потому что архитекторы стараются проектировать квартиры таким образом, чтобы все они были интересны покупателю, исключая заведомо проигрышные варианты. Во-вторых, подобный ценовой разброс предполагает ситуацию, при которой квартиры будут восприниматься как разноклассовые, чего в элитном доме стараются всячески избегать».

Тем не менее, по оценкам Натальи Коноваловой, удачный вид может увеличить стоимость квадратного метра вдвое, а неудачный - уменьшить ее на столько же. Светлана Авакян подсчитала, что колебания стоимости квартир в зависимости от вида могут составлять до 15%, а эксклюзивные виды, такие как Кремль и Храм Христа Спасителя, позволяют рассчитывать на реализацию квартир по цене $20 тыс. и $15 тыс. за кв. м соответственно. Эту цифру называет и Светлана Пучкова.
Иногда высокая цена на квартиры устанавливается исключительно благодаря виду из окна, причем не только в элитных домах или районах. Как рассказала «Бизнесу» Кайдо Каарма, на улице Косыгина с Воробьевых гор открывается роскошная панорама. Потому и стоимость квадратного метра в видовых квартирах здесь, как в элитных домах - она достигает $10 тыс. на улице Косыгина и $6–7 тыс. в доме на Мичуринском проспекте.