Российский рынок недвижимости не рухнет

По предписанию Федеральной службы по финансовым рынкам РФ в среду приостановлены «до особого распоряжения» торги на ММВБ и РТС. Причиной такого решения стало падение индекса РТС относительно закрытия вторника на 6,39% до 1058,84 пункта, ММВБ понизился на 3,09% до 853,93 пункта. Рекордное за последние годы падение аналитики оценили как «откат к 1998 году». В 18 часов ММВБ возобновила торги в режиме переговорных сделок (РПС) и РЕПО, они длились в течение получаса.

В среду с программными заявлениями выступил вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин. «Падение рынка генерирует необходимость дополнительных средств для поддержания кредитов, и мы понимаем это, своевременно реагируем», - сказал он.

По данным главы Минфина, в результате предпринятых правительством и ЦБ действий, суммарный лимит для всех банков (и прежде всего 3 системообразующих - Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка), участвующих в аукционах на размещение, и включая эти три банка, вырос до 1 трлн 514 млрд рублей. «Никаких вопросов неплатежей не произойдет, в том числе государство гарантирует вклады в банках, поэтому беспокоиться не стоит», - заверил А.Кудрин.

Эксперты рынка недвижимости уверены, что очередной «черный» день на фондовом рынке не отразится на ситуации с жильем и нежилыми помещениями. Но даже если рынок недвижимости не сможет избежать негативного влияния финансового кризиса, то в силу своей инертности он позже почувствует кризисные проявления.

Цены на рынке недвижимости вряд ли обрушатся из-за падения индекса РТС, сказал Алексей Аверьянов, президент NAI Russia. По словам А.Аверьянова, недвижимость в значительной степени отстает по ценовой динамике от индекса РТС, поэтому после обрушения фондового рынка цены на рынке недвижимости не смогут быстро отреагировать.

Эту точку зрения разделяет и Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «Рынок недвижимости медленно реагирует на события на фондовом рынке, так как в отличие от акций, невозможно в секунды продать недвижимые активы».

Наталья Кирпиченко, управляющий партнер, генеральный директор УК «Мультиброкер» считает, что проблемы на российском фондовом рынке, в том числе и вынужденное приостановление торгов в среду - «ожидаемое событие».

«Это отголоски кризиса в США, - говорит она. - Кризис ликвидности в нашей стране продолжается, как известно, уже давно. Однако на ситуацию в экономике РФ сегодняшнее событие повлияет ровно так же, как повлияет на нее закрытие какого-либо СМИ, пусть даже и влиятельного. Ведь по факту российский фондовый рынок существует отдельно от реального бизнеса».

Тем не менее, как считает Д.Колокольников, пока ситуация не прояснится, сделок с недвижимостью не будет. «Сейчас люди на время затаятся перед совершением сделок как продажи, так и покупки недвижимости», - продолжил эксперт.

В то же время, уверен Д.Колокольников, не стоит ждать глобального падения. По его словам, последние события лишь усилят уже существующую на рынке недвижимости стагнацию.

Если никто не будет подталкивать инвесторов, если не появится панических настроений, говорит он, сильных падений не будет. В том случае, если события будут развиваться по пессимистическому сценарию, инвесторы будут пытаться зафиксировать прибыль и выйти из рынка. «Это может привести к падению цен на рынке. Но оно никому не нужно», - сказал Д.Колокольников.

По прогнозу А.Аверьянова, некоторого снижения цен на рынке недвижимости ожидать можно, но не резкого обрушения. «Да, есть проблемы с финансированием проектов, многие площадки действительно продаются. Но не повально. Какие-то проекты, возможно, будут заморожены из-за недостаточного финансирования. Девелоперы будут пытаться выходить из них. Но продавать за бесценок свои активы вряд ли кто-то будет», - считает он.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» рассказал: «На наш взгляд, ситуация будет развиваться по умеренному сценарию - баланс цен предложения на текущем уровне с плавным снижением в пределах 10% до конца года (что при текущем варианте развития событий сопоставимо с инфляцией и существенно выше падения на фондовом рынке)».

Аналитик напомнил, что обычно в кризисные моменты рынка цены сделок зависят от конкретной модели поведения продавцов и покупателей: в случае, если продавец захочет оперативно продать объект, возможен дисконт, который отсутствует в случае более консервативной позиции продавца.

«Ни о каком замораживании рынка или обрушения его в разы нет речи, - заявил Д.Таганов. - Большая часть операций на рынке вторичной городской недвижимости - альтернативные сделки, их число превышает 60%. Люди всегда будут совершать операции с целью улучшения своих жилищных условий, а в текущих условиях рынка, при психологической готовности продавцов к торгу, наоборот, покупка жилой недвижимости может быть оправдана.

Эксперты прогнозируют, что в сложившейся ситуации существенно уменьшится число сделок, связанных с привлечением ипотечных кредитов. Однако в этом есть и позитивный аспект. «В нашем случае нет предпосылок к обрушению рынка недвижимости по американскому сценарию. Снижение числа ипотечных кредитов играет на руку плавному и «планомерному» не увеличению цен - не снижению, а именно сохранению на предыдущем уровне, происходящему за счет уменьшения спроса», - говорит Д.Таганов.

Эксперты сходятся во мнении, что и в перспективе сохранится тренд повышения процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточению условий их выдачи.

По прогнозам экспертов компании Фосборн Хоум, до конца этого года средние ипотечные ставки повысятся еще как минимум на 0,8%. В первом же квартале 2009 года, после переоценки банками инвестиционных программ, средние ставки поднимутся еще на 0,5%.

Генеральный директор компании Фосборн Хоум Василий Белов уточнил, что эта оценка основана на неофициально озвученных планах ключевых игроков рынка. «Сейчас можно говорить о том, что 0,8% - это лишь программа минимум до конца года. В следующем году ситуация на ипотечном рынке вряд ли выйдет из негативного тренда. 2009 год начнется с очередного витка повышения ставок», - отмечает В.Белов. Таким образом, к 2009 году ипотека вернется к уровню 2002 года.

Помимо роста ставок, ситуация на ипотечном рынке осложнится тем, что ряд банков приостановит выдачу кредитов, считают в Фосборн Хоум. Однако, как предполагает Д.Таганов, после прохождения «черной полосы», банки снизят требования к заемщикам и рынок ипотеки оживет.

Пока же, по его словам, отмечается активизация интереса инвесторов, предпочитающих вложения в стабильные и консервативные инструменты, к элитной загородной недвижимости и земле.