Кризис дошел до рынка недвижимости

Российские девелоперы начали в массовом порядке отказываться от проектов: в ближайший год Mirax Group обещает не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, «Система-Галс» - распродать четверть своего девелоперского портфеля, а «Интеко» проведет ревизию своих проектов.

«В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новые проекты»,- заявил на пресс-конференции в среду председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. По словам С.Полонского, если через год ситуация на рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности по комплексной застройке территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых ЛЭП (строительство более 2,39 млн кв. м жилья и офисов, реализуется вместе с «Интеко»). Инвестиции оцениваются в $6 млрд. Среди еще не начатых строек Mirax Group - реорганизация киевского направления Московской железной дороги (2,87 млн кв. м, инвестиции - $4,2 млрд), комплекс Казакова (580 тыс. кв. м, $2 млрд), жилой район Мякинино (280 тыс. кв. м, $1,7 млрд).

С необходимостью пересмотреть стратегию ведения бизнеса столкнулись все российские девелоперы. В среду стало известно о планах «Системы-Галс» распродать почти четверть портфеля проектов, стоимость которого оценивается в $3,746 млрд. Полученные средства компания направит на покрытие кредитов, а также финансирование оставшихся проектов. В среду акции «Системы-Галс» на LSE торговались с высокой волатильностью: на момент начала сессии котировки упали сразу на 35,5%, торги закрылись на уровне минус 19,35%, а капитализация составила всего $279,7 млн. Еще в мае, когда рынок находился на пике, «Система-Галс» стоила $2,3 млрд (капитализация упала на 89%). За это время капитализация ГК ПИК сократилась с $13,456 млрд до $4,44 млрд, AFI Development - с $4,07 млрд до $1,468 млрд, ЛСР - c $7,45 млрд до $3,28 млрд.

«Сейчас получить проектное финансирование практически невозможно, даже если ты крупная компания. Из-за этого в 2008 году мы не приступили к строительству трех объектов общей площадью 300 тыс. кв. м в Москве и регионах», - сетует гендиректор «Комстрина» и председатель совета директоров «Сухоложскцемента» Максим Сотников. По его словам, компания за этот год не приобрела ни одной новой площадки. «Все запущенные проекты будут достроены, еще не запущенные - тщательно оценены», - говорит вице-президент «Интеко» Олег Солощанский.

Подорожание кредитов уже отразилось на показателях ввода в эксплуатацию новых площадей. До июня московские девелоперы планировали построить 1,1 млн кв. м складов, фактически сдали 315 тыс. кв. м торговой недвижимости - 690 тыс. кв. м возвели и запустили всего 84 тыс. кв. м, отмечает партнер Knight Frank Андрей Петров.

Сами банкиры не сознаются в массовых отказах в финансировании девелоперов, однако отмечают, что серьезно пересмотрели условия по кредитам. «С начала года ставки в долларах возросли на 3%, и сейчас мы ведем разговоры с застройщиками о предоставлении кредита с минимальной ставкой от 12% годовых», - отмечает генеральный управляющий Юникредит банка Евгений Ретюнский. Если раньше при финансировании проектов банк выдавал 70% от стоимости проекта, то сейчас сложно получить даже 60%, добавляет банкир. По словам гендиректора консалтинговой группы «НЭО Центр» Валерия Есауленко, ставки в проектном финансировании сегодня доходят до 20% годовых в рублях.

О том, что «многие девелоперские компании посыплются в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования», в своем интервью предрекал владелец ОНЭКСИМа Михаил Прохоров.

Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах. Первыми на себе это ощутили производители цемента. «Если раньше все работали по предоплате, то сегодня нормально, когда оплата производится через месяц-два после поставки», - говорит М.Сотников. Директор по маркетингу «Базэлцемента» Денис Усольцев добавляет, что по такой схеме с июля-августа работают практически все производители цемента.

Коррекции цен на жилье стоит ожидать уже этой зимой, уверен М.Сотников. По его прогнозам, стоимость 1 кв. м может снизиться на 20%. «В отличие от США российский покупатель не сильно зависит от ипотечных кредитов. Этот фактор вместе с уменьшением предложения из-за замораживания строек только повлечет за собой рост цен на жилье», - не соглашается О.Солощанский.