Почему расходы девелоперов на строительство в разных городах порой различаются почти вдвое

Девелоперы не очень-то любят распространяться о себестоимости строительства. Ничего удивительного — во многом она определяется не ценой цемента и металла, а связями. Иной же раз и просто везением. Кому-то участок достается за бесценок, а кто-то вынужден бороться за землю на аукционе. Одному город помогает с инфраструктурой, а другой перекладывает километры гнилых труб за свой счет. SM попытался усреднить влияние внерыночных факторов и рассчитать среднюю себестоимость жилья в городах, где строители проявляют наибольшую активность.

Три кита любого инвестпроекта — это земля, коммуникации и собственно строительство. И тут первая неожиданность. Квартиры в монолитных домах стоят существенно больше, чем в стандартной панели, но по себестоимости, признаются девелоперы, монолит дороже самое большее на 10%. Недаром застройщики всегда стремятся построить на участке монолитный дом. Еще лучше не просто монолитный, а бизнес-класса. Тут похожая арифметика: увеличение затрат на 10% при 20-40-процентном росте цены.

Расходы на коробку — единственная, почти постоянная для всех регионов величина (22 000-25 000 руб./м2). Лишь в Москве себестоимость метра доходит до 35 000 руб. Виновата дороговизна рабочей силы и материалов: щебень, бетон, арматуру приходится везти издалека. А вот Санкт-Петербург, даром что вторая столица, укладывается в общероссийские нормы. В городе болотистые почвы, это лишние затраты на фундамент, жалуется управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Зато в окрестностях много песчаных карьеров. Еще лучше в Калининграде: цена коробки такая же, как в Питере, но инвестиционная себестоимость метра ниже. В чем причина? В Калининграде чрезвычайно дешевы аренда и подключение коммуникаций, объясняет директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. А в Петербурге на коммуникации приходится до четверти себестоимости метра: в городе дефицит энергомощностей. Зато в Питере нет понятия «доля города», в то время как в Москве за право строить девелопер отдает властям до 40% объекта. В большинстве других регионов доля города существует, но не поддается расчету: как договоришься, признаются застройщики.

А вот в Челябинске строить можно так дешево, что в 25 000 руб. за метр входят и коробка, и аренда земли, и коммуникации, и все согласования. Чем не способ реализовать проект «Доступное жилье» — взять все хорошее из каждого региона. Земля — как в Калининграде, цены строительства — как в Челябинске, нулевая доля города — как в Питере. В таком «городе Солнца» себестоимость жилья была бы вдвое ниже среднероссийской. Вот только рыночные цены формируют не строительные затраты, а спрос.