В России от кризиса больше всего пострадают девелоперы - Fitch Ratings

Российские компании по девелопменту недвижимости, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием. К такому выводу пришли эксперты рейтингового агентства Fitch Ratings.

«Это обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям», - поясняет агентство.

«В период, когда государству приходится вмешиваться для оказания поддержки российским финансовым организациям, и все больше вопросов вызывает способность и готовность российских банков, кроме самых крупных, поддерживать текущие уровни фондирования сектора недвижимости, риски ликвидности российских компаний по девелопменту недвижимости являются как никогда высокими», – комментирует Джулиан Краш, старший директор в аналитической группе Fitch по корпоративным эмитентам.

По мнению Fitch Ratings, на сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний. Периодические опционы на предъявление ценных бумаг к досрочному погашению, которые нередко предусмотрены по эмиссиям облигаций на внутреннем рынке и которые сейчас с большей вероятностью могут быть реализованы, также могут привести к увеличению необходимых погашений краткосрочной задолженности.

«Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Но это уже не так. Общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию сектора недвижимости. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке», - отмечают эксперты агентства.

Fitch Ratings полагает, что если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка. При этом девелоперы первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене). В то же время и девелоперы первого эшелона не защищены от сложностей с финансированием. Что касается девелоперских компаний среднего эшелона, поддерживаемых российскими банками второго и третьего эшелона, то эти девелоперы, вероятно, будут испытывать значительно более серьезные проблемы с ликвидностью (которые потенциально могут в некоторых случаях привести к банкротству компаний).

«Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов вероятно только по мере осуществления портфелей их проектов (которое приведет к генерированию положительного денежного потока до финансирования), после того как будет успешно привлечено новое долгосрочное фондирование, а менеджеры в данном секторе в целом станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью», - подчеркивают эксперты агентства.